1. Особено право на кредитора да се удовлетвори от цената на недвижим имот по предпочитание за свое вземане.
2. Юридически факт, който поражда това право най-често е договор/.
3. Правният институт (съвкупността от правни норми от 168 до чл. 179 ЗЗД - общите правила).
Видове ипотека
1. Според вида на юридическия факт:
1.1. Договорна - договор, който е съставен във формата на нотариален акт. Две групи условия за действителност:
1.1.1. материални условия за действителност:
1.1.1.1. лицето, което учредява ипотеката, ако е ФЛ трябва да бъде дееспособно (вж. всичко за залог) - ипотека от неспособно лице в полза на чужд дълг е нищожна (чл. 73,3 СК). Ипотека от неспособно лице като обезпечение за свой дълг може да се учредява при спазване на изискванията за участие на неспособни лица в оборота, като е необходимо и разрешение на районния съд. Юридически лица могат да учредяват ипотеки, но има едно ограничение, което се отнася до ЕООД, по силата на правилник от ДВ бр. 10/94: когато се учредява ипотека върху дълготрайни активи на ЕООД за държавно имущество е необходимо съгласие на ведомствения ръководител.
1.1.1.2. лицето, което учредява ипотеката трябва да е собственик на имота - поначало ипотека, учредена от несобственик е нищожна, тъй като при недвижимите имоти няма правило, подобно на чл. 78 ЗС (има и изключения: по силата на чл. 24/2 ЗДСК е допустимо учредяване на ипотека върху бъдещ имот, който още не е станал собственост на учредителя на ипотеката).
1.1.2. формални изисквания за действителност:
1.1.2.1. ипотеката трябва да бъде сключена във формата на нотариален акт от нотариуса по местонахождението на имота
1.1.2.2. ипотеката не може да бъде извършена в друга форма: това е форма за действителност;
1.1.2.3. нотариалният акт, за да бъде действителен, трябва да съдържа определени елементи:
1.1.2.3.1. данни, относно името на: кредитора, длъжника, собственика на имота;
1.1.2.3.2. данни относно самия имот;
1.1.2.3.3. данни относно вземането;
1.1.2.3.4. размера на сумата, за която се учредява ипотеката;
1.1.2.4. изискване за "специалност", т.е. ипотеката може да бъде учредена само върху конкретно определени недвижими имоти, които са индивидуализирани. Изискването за специалност има още една характеристика: ипотеката може да се учредява само за определено вземане, т.е главното вземане трябва да бъде индивидуализирано в нотариалния акт по размер, трябва да бъдат посочени и лихвите. Ако вземането не е парично при вписването на ипотеката, трябва да бъде определена сумата, за която тя се вписва.
1.1.3. ипотеката трябва да бъде вписана. За разлика от всички останали нотариални актове вписването на ипотеката е елемент от фактическия състав -при останалите нотариални актове вписването има значение, за да могат те да се противопоставят на третите лица, при ипотеката е налице изключение от това положение и вписването е елемент от фактически състав - това важи не само за учредяването, но и за другите юридически факти, които засягат ипотечното право.
1.2. Законна ипотека - законната ипотека възниква след проявлението на някакъв юридически факт, който е определен нормативно и след представяне на молба на кредитора, придружена с правното основание (документ, който установява осъществяването на такъв юридически факт). Макар че тя е законна ипотека, все пак е необходимо и изявление на кредитора, но няма договор. Законната ипотека няма да възникне, ако кредиторът не подаде тази молба. Законна ипотека възниква в редица случаи:
1.2.1. Чл. 168 ЗЗД:
Законна ипотека се учредява:
1. в полза на отчуждителя на недвижим имот - върху отчуждения имот, за обезпечаване на вземанията му по договора, и
2. в полза на съделителя, комуто се дължи допълване на дела - върху недвижимите имоти, оставени в дела на онзи съделител, който дължи допълване.
Това общо положение на чл. 168 ЗЗД е конкретизирано от правилото на чл. 288/2 и 4 ГПК, където е предвидено, че такава законна ипотека възниква не във всички случаи на делба, а когато се дели неподеляемо жилище.
1.2.2. Законна ипотека възниква в полза на ДСК за кредити, които тя отпуска по силата на чл. 24 ЗДСК.
1.2.3. Законна ипотека възниква в полза на банките върху недвижимите имоти, които са построени с кредити от банките по силата на чл. 43 ЗБ.
1.2.4. Законна ипотека възниква в полза на общината за общински жилища, ако цената не е изплатена по реда на чл. 117/4 ЗТСУ и т.н.
1.3. Ипотека, която се дава като обезпечение пред съд. - уредена е в чл. 181-182 ЗЗД. Възниква по силата на нотариално заверено съгласие, едностранно изявление на собственика на имота, което се вписва в ипотечната книга.
1.4. Мобилиарна ипотека - ипотека върху морски кораби. Уредена е в чл. 46-52 на Кодекса за търговското мореплаване.
1.4.1. Особености и отлики от ипотеката в ЗЗД върху недвижими имоти:
1.4.1.1. Предмет на тази ипотека са движими вещи - морски кораби.
1.4.1.2. Мобилиарната ипотека може да има за предмет само цели морски кораби, а не идеални части от тях.
1.4.1.3. Мобилиарната ипотека може да бъде само договорна.
1.4.1.4. Формата не е нотариален акт, а писмена форма с нотариална заверка на подписите.
1.4.1.5. Тя се вписва не в нотариата, а в Пристанищния корабен регистър.
1.4.1.6. Срокът и за действие не е 10 години, а 5.
1.4.2. Каква е разликата между мобилиарната ипотека и залога върху кораби? С оглед значението на вписването:
1.4.2.1. при залога върху кораби вписването има действие спрямо третите лица, а при мобилиарната ипотека вписването е елемент от фактическия състав. Има и други, не толкова важни различия в режима, но по принцип наличието на един такъв двойнствен режим не е оправдан - необходима е унификация.
Вписване на ипотеката
Вписването на ипотеката е особено производство. То има следните функции:
1. Елемент от фактическия състав, за разлика от всички останали вписвания.
2. Осигурява публичност на ипотеката, третите лица са информирани за ипотеката
3. Определя реда на ипотеката - кредиторът, чиято ипотека е вписана по-рано има по-силни права от другите кредитори.
Процедурата по вписването
1. Вписването на договорната ипотека се извършва служебно от нотариуса, в чиито район се намира недвижимия имот. Процедурата е следната:
1.1. изповядва се (извършва се) самият нотариален акт:
1.1.1. представя се един писмен договор;
1.1.2. нотариусът прочита договора;
1.1.3. нотариусът пита страните дали са съгласни;
1.1.4. страните подписват;
1.1.5. нотариусът подписва.
1.2. нотариусът вписва акта във входящия регистър и отбелязва върху самия акт номера, под който той е вписан във входящия регистър и тома и страницата на партидната книга;
1.3. нотариусът подрежда акта в самата ипотечна книга - тази книга всъщност се състои от нотариалните актове, тя е съставена от тях;
Самият нотариален акт, който е още проект за нотариален акт се представя в два еднакви първообраза и единият от тях остава в ипотечната книга, а другия - се връща на страните и върху него се отбелязва номера във входящия регистър и тома и страницата в книгата. Но обикновено когато се говори за "вписване на ипотеката" се има предвид понякога самото подреждане на нотариалния акт в нотариалната книга, а не извършваните предварителни действия.
Законната ипотека се вписва по молба на кредитора, като тази молба също трябва да бъде представена в два първообраза и тя трябва да съдържа всички данни, които съдържа договорната ипотека. Към тази молба се прилага и документ, който представлява правното основание за законната ипотека. Този документ удостоверява наличието на юридическия факт, който поражда правото на законна ипотека. Тази молба се подрежда в ипотечната книга при законните ипотеки.
Когато се учредява законна ипотека в полза на ДСК това става само на базата на специално писмо, което се изпраща от ДСК, а не на молба.
Подновяване
Ипотеката има действие 10 години от деня на вписването. Ако тя бъде подновена преди да изтече този 10 годишен срок тя продължава за още един 10 годишен период от време. Тя може да бъде вписана и след изтичането на първия 10 годишен срок, но в този случай е налице не подновяване, а ново вписване на ипотеката придобива нов ред, следователно тя не може да се противопостави на актовете, които са били вписани през изтеклия 10 годишен период.
Процедурата по подновяването
1. Представя се молба в два екземпляра, която молба трябва да съдържа данните на първоначалното вписване.
2. Молбата трябва да бъде придружена с препис от договора или от молбата за учредяване на ипотеката.
3. Самото подновяване се осъществява чрез подреждане на молбата в ипотечната книга.
Някои ипотеки не се нуждаят от подновяване, такава е напр. ипотеката в полза на ДСК и на държавата.
По същия начин се внасят и поправки.
По същия начин се извършват и отбелязвания към вписванията и такова отбелязване напр. трябва да бъде направено:
- при цесия;
- при залог на вземане;
- при суброгация;
- при запор;
- при новация;
- при встъпване в дълг и др. ЮФ, които имат значение за главното вземане. За да имат значение тези ЮФ и за ипотеката те трябва да бъдат отбелязани по горния ред
Заличаване на вписването
Представлява отбелязване встрани на ипотечния акт, че станалото вписване трябва да се смята за несъществуващо. То се подписва от нотариуса и се посочва акта, въз основа на който се извършва.
Заличаването на вписването прекратява ипотеката.
Искането за заличаване може да се прави:
1. От кредитора с молба в нотариално заверена форма, напр. ако на кредитора е изплатено вземането той трябва да подаде такава молба с нотариално заверена форма. Такава форма обаче не е нужна, ако ипотеката е учредена в полза на държавата или на ДСК.
2. Искане за заличаване може да се прави въз основа на влязло в сила съдебно решение от ползващите се от това решение.
3. От купувача на имота на публична продан, която погасява всички ипотеки. Но купувачът трябва да удостовери пред нотариуса, че той не е дал съгласие пред съдия-изпълнителя ипотеката да остане.
4. Ако ипотеката не е подновена всеки заинтересуван може да иска заличаване на вписването.