Ипотекарният кредитор има две правомощия:
1. Правото да иска запазване на целостта на ипотекирания имот. Това право се упражнява срещу фактически въздействия. Ипотекарният кредитор е защитен срещу разпоредителни сделки с имота - ипотеката продължава да тежи. Но неговата възможност за удовлетворяване се намалява, ако имота по някакъв начин се нарушава, разрушава, уврежда и т.н. По принцип следователно такъв иск може да се предявява когато има фактическо въздействие върху имота и действието трябва да не е завършило. Това право на ипотекарния кредитор се нарича деватационен иск и по същество това е един квазинегаторен иск. Той може да бъде предявен както срещу всяко трето лица, така и срещу собственика на имота. Решението се изпълнява принудително по реда на чл. 422 ГПК.
Вземане за обезщетение за вреди, които са му причинени.
Ако лицето, което е причинило вредите, увреждайки имота е трето лице - държател, което не е главен длъжник - то отговаря само за вредите, причинени от груба небрежност и разбира се за умисъл по аргумент за по-силното основание.
Ако обаче вредите се причиняват от трето лице, включително и от главния длъжник (дори и той да е собственик на имота) тогава тези лица отговарят за всяка небрежност.
Причиняването на вреди, засягането на целостта на имота има още една последица, която е уредена в чл. 71 ЗЗД: кредиторът може да смята вземането си за изискуемо, тъй като се намалява даденото обезпечение.
2. Право на ипотекарния кредитор да се удовлетвори предпочтително от цената на недвижимия имот. Той може да направи това само по съдебен ред. Уговарянето на някакъв друг начин е забранено с императивното правило на чл. 152 ЗЗД (както при залога). Но също както при залога и тук може да се направи уговорката, че последващи клаузи, които последват възникването на ипотечното право не са недопустими, тъй като те могат да се разглеждат като даване вместо изпълнение.
Това право има абсолютен характер, тъй като то може да бъде противопоставяно на всяко трето лице, колкото и пъти да се прехвърли имота.
Това право е неделимо, тъй като ипотекарният кредитор може да изнесе имота на публична продан дори и някаква малка част от вземането му да не е само изпълнена.
Това правомощие се упражнява по същия начин, както се упражнява то и при залога: има няколко възможности и има различие в това, дали собственик на имота е главният длъжник или е трето лице:
- кредиторът може да осъди главния длъжник по общия исков ред - той се снабдява с изпълнителен лист и след това този изпълнителен лист може да се противопостави не само на главния длъжник, но и по силата на правилото на чл.326/3 ЗЗД и на третото лице - собственик на имота (ако има такова);
- ако главното вземане е парично или ако за него е уговорена парична неустойка ипотекарният кредитор може да се снабди с изпълнителен лист направо въз основа на ипотечния акт - той е несъдебно изпълнително основание. Прескача целия исков процес (както при залога/: направо с ипотечния акт се подава една молба до съда и съдът вади изпълнителен лист, ако прецени че са налице предпоставките за това. Този изпълнителен лист също може да бъде противопоставен на общо основание на третото лице-държател.
В случаите когато кредиторът се насочи към главния длъжник няма отделен ипотечен иск. Проф. Кожухаров и проф. П.Венедиков говорят за ипотечен иск, но всъщност когато се съди главния длъжник или се вади изпълнителен лист срещу него, някакъв отделен иск за упражняване на ипотечното право не се води - затова не е точно да се говори за ипотечен иск в този случай. Но ако кредиторът предпочете да се обърне директно към третото лице-държател, собственик на имота - в този случай според проф. Сталев той може да води самостоятелен осъдителен иск, с който да упражни ипотечното си право и това е неговия ипотечен иск. Той може и да прескочи исковия процес и ако са спазени условията, той може да извади направо изпълнителен лист въз основа на ипотечния акт. В тези случаи е по-правилно да се говори за отделен ипотечен иск, и то при съмнение.
Осъществяване на правото на предпочтително удовлетворение
1. Съдия-изпълнителят трябва да изпрати призовка за доброволно изпълнение. В този случай от получаването на такава призовка собственикът на имота не може да се разпорежда с този имот. Той трябва да събира доходите от имота и да се грижи за него като добър стопанин. Той все пак може да се разпорежда с имота, но разпоредителните му действия няма да може да се противопоставят на онези кредитори, които са наложили възбрана върху този имот. Ако собственик на имота е самият длъжник, той може да погаси ипотеката като изплати целия дълг с всички последици от неговото неизпълнение. Възможно е обаче собственик на имота да е трето лице-държател. В този случай третото лице държател може по силата на чл. 151 ЗЗД да противопостави на ипотекарния кредитор всички възражения, с които разполага главния длъжник (както поръчителят може да противопоставя възраженията на главния длъжник). Освен това третото лице-държател може също да плати чуждия дълг, но то ще се освободи при по-леки условия, отколкото главния длъжник. То трябва да плати по-малко: онази сума, която е вписана в ипотечния акт, заедно с някои разноски и лихви, които са посочени в чл. 174 ЗЗД. Ако третото лице-държател плати то се суброгира в правата на кредитора - чл. 155/1,2 ЗЗД вж. П.Венедиков. Трябва да се има предвид и суброгацията, която настъпва по силата на специалното правило на чл. 178 ЗЗД.
Също както и при залога ипотекарният кредитор е привилегирован. Неговата привилегия е трета или четвърта по ред и той се предпочита пред хирографарните кредитори, както и пред тези привилегировани с по-заден ред.
Също както и заложния кредитор ипотекарният кредитор е присъединен по право взискател и на него съдия-изпълнителят му пази по своята сметка сумата, която му се дължи до приключване на принудителното изпълнение.
Публичната продан е извършена. Тя има и някои други действия, освен удовлетворяването на ипотекарния кредитор:
Публичната продан погасява всички ипотеки и вещни права, освен ако купувачът не се е съгласил те да бъдат запазени - това може да стане по реда на чл. 175 ЗЗД. Това съгласие трябва да бъде констатирано в протокола на съдия-изпълнителя, отбелязва се на самия ипотечен акт и т.н.
Възможно е едно трето лице, което не е длъжник да е притежавало някакви вещни права върху имота. Ако то придобие този имот тези вещни права се погасяват поради сливане. Но ако този имот е ипотекиран и бъде продаден на публична продан в такъв случай по силата на специалното правило на чл. 176 ЗЗД вещните му права се възстановяват, но без ипотеките. Ако е имало ипотека третото лице се удовлетворява от цената на имота.
Възможно е собственикът на имота да не е длъжник. В този случай, ако той е извършил необходими разноски и подобрения в имота, той получава тези необходими разноски и има вземане за увеличената стойност на имота при разпределението на сумата. Той се удовлетворява преди ипотекарните кредитори - чл. 177 ЗЗД.
Договорите за наем в случаите на чл. 237/1,2 ЗЗД могат да бъдат противопоставени на купувача на имота.
Правото на предпочтително удовлетворение на ипотекарния кредитор се простира и върху застрахователното обезщетение по силата на чл. 154 ЗЗД. Трябва да се има предвид, че ипотекарния кредитор не може да иска изпълнение на главния дълг от третото лице - държател, собственик на имота.
Прекратяване на ипотеката
Прекратяването на главното вземане прекратява ипотеката.
Специални основания:
1. Погиване на имота
2. Отчуждаване на имота - по силата на правилото на чл. 104 т. 1 ЗТСУ държавата придобива имота чист от всякакви тежести
3. Кредиторът може да направи отказ от ипотека по реда за отказ от вещни права
4. При принудителна продан на имота
5. След заличаване на вписване на ипотеката
Същност на ипотеката
Когато се говори за същност на ипотеката се има предвид същността на ипотечното право.
1. Ипотеката е акцесорно право (както залога) - никакви отличия.
2. Ипотеката е неделимо право, напр. разделянето на дълга между няколко длъжници не раздробява ипотеката и продажбата на част от ипотекирания имот не го освобождава от ипотеката.
3. Ипотеката, освен в случаите на мобилиарна ипотека може да има за предмет само недвижим имот. това може да бъде всякакъв недвижим имот. Може да бъде и вещно право на строеж, идеална част от недвижим имот. Освен това ипотеката обхваща и доходите от имота от деня на възбраната. Не може да се ипотекират:
- вещи, които са вън от гражданския оборот;
- сервитути, отделно от господстващия имот;
- вещно право на ползване, тъй като то е непредставляемо.
Теории за същността
Няколко са теориите:
1. Господстващото виждане: ипотеката е вещно право. към това виждане се е присъединил проф. Кожухаров, Калайджиев. Аргументи:
1.1. абсолютен характер както за вастационния иск, така и правото да се изнесе имота на публична продан;
1.2. ипотеката и всички юридически факти, които имат значение за нея се вписват, както се вписват вещните права върху недвижимите имоти;
1.3. искът, с който се упражнява ипотеката е осъдителен.
Тъй като ипотечното право се упражнява само в изпълнителния процес, по-специално правото на предпочтително удовлетворение, то има и някаква процесуална характеристика. Така че виждането на проф. Сталев, че ипотеката е договор с процесуални последици също не може да се пренебрегне и то също е правилно. Но според Калайджиев виждането на проф. Венедиков, че ипотеката е преобразуващо право не би могло да бъде споделено, защото:
- преобразуващите права се упражняват с конститутивни искове, а ипотечният иск е осъдителен;
според тази теория преобразуващият момент се изразява във възможността да се продаде имота и така да се осъществи правна промяна, но с такава възможност разполагат и всички останали кредитори, без те да имат някакво особено право и това право има като че ли процесуален характер - всеки може да иска имотът да бъде продаден. Всъщност разликата между това право на ипотекарния кредитор и на останалите кредитори е привилегията, но Калайджиев смята, че привилегията не е достатъчно доказателство за твърдението, че правото е преобразуващо. Тези теоретични спорове са без особено значение.
