Жилищно-строителна кооперация – понятие, възникване, членство. Органи. Контрол за законосъобразност на актовете на органите. Отговорност на кооператорите
Жилищно-строителната кооперация е специален вид кооперация. Особеността й се изразява на първо място в нормативната уредба, тъй като за разлика от общия режим за кооперациите, жилищно-строителната кооперация се регламентира в отделен закон. Отклонението е от гл. т. на членския състав.
Съгласно 2 ЗКооп, кооперации могат да учредяват най-малко седем дееспособни физически лица, които вземат решение за възникването им на учредително събрание. Учредителното събрание избира управителен и контролен съвет.[i] По определение кооперацията представлява едно доброволно сдружение на физически лица с променлив капитал и променлив брой членове, които чрез взаимопомощ и сътрудничество осъществяват стопанска дейност (1 ЗКооп).[ii] По отношение на това, дали кооперацията е търговец, въпросът е решен в 1 ,ал. 2 ТЗ – за разлика от жилищно-строителната кооперация, кооперациите са търговци.[iii]
Жилищно-строителната кооперация не е търговец, защото за разлика от кооперациите, които осъществяват търговска дейност по занятие, то целите на жилищно-строителната кооперация са по-ограничени – жилищно-строителните кооперации се създават за снабдяването на членовете им със собствени жилища, ателиета, гаражи и т.н. С построяването на сградата и със снабдяването с нотариални актове, жилищно-строителната кооперация се прекратява, т.е. касае се за една правна форма с относително краткотраен характер.
За разлика от т.нар. договор за групов строеж, жилищно-строителната кооперация е юридическо лице. При последната от момента на учредяването й до момента на снабдяването с нотариални актове, собствеността върху жилища, ателиета, гаражи, въобще върху сградата, е само и единствено на съответната жилищно-строителна кооперация .
Друга отклика е, че за разлика от кооперациите, където изискуемият минимум членове-учредители е седем, то при жилищно-строителната кооперация минимумът на членовете-учредители е шест (6, ал. 1 ЗЖСК).[iv]
По определение жилищно-строителната кооперация може да се представи като доброволно сдружение на физически и юридически лица, което има за цел със съвместни усилия на член-кооператорите, да построи определена сграда, в която всеки от тях да придобие апартамент, ателие, гараж или друг някакъв имот.
ЖСК възниква по нормативно-контролната система, като правопораждащият фактически състав обхваща следните елементи:
1. Многостранна сделка по учредяването на жилищно-строителната кооперация.
2. Охранително производство пред ОС по седалището на жилищно-строителната кооперация , като във фирменият регистър се вписват: наименованието и седалището на жилищно-строителната кооперация , имената и адресите на председателя, секретаря и другите членове на управителния и контролния съвет, както и от кого ще се представлява тя (8, ал. 2 ЗЖСК).[v]
Жилищно-строителната кооперация е типичен пример за корпоративно юридическо лице, т.е. центърът на правната фигура е членственото правоотношение. То представлява едно комплексно гражданско правоотношение, включващо имуществени и неимуществени права и задължения на членовете на жилищно-строителната кооперация .
Освен член-учредителите, нови членове на жилищно-строителната кооперация могат да се приемат и впоследствие – това става с решение на Общото събрание. Освен това, в жилищно-строителната кооперация могат да участват и т.нар. членове по право (собствениците на отчуждени имоти за кооперативно жилищно строителство, юридическите лица, за които задължително е предвидено в утвърдения архитектурен план на ЖСК изграждането на помещения за стопански, административни и други обществени нужди и пр).
Членственото правоотношение може да измени своя характер при следните няколко хипотези:
1. При прекратяване на съпружеската имуществена общност, ако и двамата са членове на ЖСК, както, ако единият от съпрузите е присъден част от жилищно-спестовния влог или от вноските от касата на жилищно-строителната кооперация . В този случай съдът в едномесечен срок взема решение кой от двамата вече бивши съпрузи да продължи членството в жилищно-строителната кооперация (15, ал. 1 ЗЖСК).[vi]
2. Членственото правоотношение се променя и когато единият от съпрузите замести изцяло или частично другия, а по решение на Общото събрание, и децата могат да заместят родителя си, който е член-кооператор в жилищно-строителната кооперация (16, ал. 1 ЗЖСК).[vii]
Прекратяването на членственото правоотношение в жилищно-строителната кооперация може да стане и по реда на изключването.
При промяна на застроителния план, част от член-кооператорите прекратяват членството си (онези, за които няма да има жилище, ателие, гараж и пр.), като освобождаването на тези членове става по решение на Общото събрание – когато става въпрос за такава промяна на архитектурния план, че се предвижда по-малък брой жилища и други имоти, тогава от жилищно-строителната кооперация се освобождават онези членове, които са приети в ЖСК последни (ако са приети едновременно, освобождаването им се извършва чрез жребий помежду им). Когато промяната на архитектурния план стане след разпределянето на имотите и се окаже, че няма достатъчно имоти, тогава от жилищно-строителната кооперация се изключват онези член-кооператори, за които са били предназначени недостигащите имоти (20, ал. 1 ЗЖСК).[viii]
Членственото правоотношение в жилищно-строителната кооперация е прехвърлимо и наследимо, тъй като съдържа в основата си едно имуществено право. Така 23 ЗЖСК[ix] предвижда следните хипотези на заместване при смърт на член-кооператор:
1. Заместващите по право, т.е. членовете на неговото семейство.
2. Когато те се откажат от членство в жилищно-строителната кооперация , заместват низходящите или възходящите по права линия.
3. Ако и те се откажат от членство, тогава се избира нов член на жилищно-строителната кооперация .
Съдържанието на членственото правоотношение включва имуществени и неимуществени права и задължение.
Имуществените задължения на член-кооператора са да внесе в ЖСК в определения срок встъпителни и дялови вноски, както и други вноски, определени от Общото събрание (18 ЗЖСК).[x]
Израз на имущественото правоотношение, е правото на всеки член-кооператор да получи в собственост жилище или друг имот построен от жилищно-строителната кооперация (17, т. 1).[xi] За да се стигне до там обаче, трябва да са налице следните предпоставки:
1. Да е възникнала жилищно-строителната кооперация като юридическо лице
2. Да има терен за строеж
3. Прави се архитектурен проект, по който член-кооператорите разпределят бъдещата си собственост
4. Да се изгради сградата
5. Сградата да бъде приета от съответната община, на чиято територия се намира ЖСК
6. Прави се специално събрание на Общото събрание на ЖСК, на което се определя окончателната цена на всеки обект и се приспадат идеалните части от общите части на сградата. Това е необходимо, тъй като с прекратяването на жилищно-строителната кооперация възниква една нова правна фигура – етажната собственост, при която е налице съвкупност от индивидуално притежавани имоти и идеални части от общите части на сградата.
Когато член-кооператорът изпълни съответните си задължения към жилищно-строителната кооперация , тогава Управителния съвет изпраща на нотариуса по седалището на жилищно-строителната кооперация документи, удостоверяващи правото на собственост върху определените обекти, след което нотариусът неприсъствено прави нотариални актове, които имат конститутивно действие, т.е. правото на собственост върху съответните имоти и идеални части от общите части, както и от мястото/правото на строеж, се придобива с издаването на нотариалния акт.
Неимуществените права на всеки член-кооператор по 17, т.2, 3, 4 и 5[xii] са следните:
1. Да участва с право на глас в Общото събрание
2. Да избира и да бъде избиран в Управителния и Контролния съвет
3. Да иска отмяна на решенията на Управителния съвет и Общото събрание
4. Да иска свикване на Общото събрание в предвидените от закона случаи.
Прекратяването на членственото правоотношение в ЖСК става при доброволно напускане, при освобождаване по решение на Общото събрание, при изключване или при смърт.
Органите на ЖСК са следните:
1. Общо събрание – в него влизат всички член-кооператори. То взема решения по всички въпроси, отнасящи се до ЖСК. Решенията на Общото събрание се вземат с обикновено мнозинство от присъстващите член-кооператори, освен решенията по 28, ал. 1, точки 5, 6, 8 и 10 ЗЖСК, както и решенията за изключване от кооперацията, които се вземат с квалифицирано мнозинство от 2/3 всички член-кооператори – т.е. това са решенията за разпределяне имотите между член-кооператорите по утвърдения архитектурен план, решенията за приема окончателната цена на имотите и припадащите се идеални части от общите части на сградата и от мястото, съответно от правото на строеж, решенията за освобождаване на Управителния и Контролния съвет, както и членовете на ЖСК от отговорност за вреди, причинени от неизпълнение на задълженията им, ако те не представляват престъпление, както и за пълното или частичното разсрочване/опрощаване на задълженията им и решенията за изменение и допълнение устава на ЖСК.
2. Управителен съвет – изпълнява решенията на Общото събрание, решава оперативни въпроси и представлява ЖСК пред третите лица.
3. Контролен съвет – упражнява надзор върху действията и решенията на Управителния съвет.
Ако след прекратяването на ЖСК останат неизплатени задължения, те остават за бившите член-кооператори, които отговарят съразмерно на притежаваните имоти. Ако ЖСК е прекратена преди започването на строежа, членовете й отговарят за задълженията й поравно (солидарно) – 38 ЗЖСК.[xiii]
[i] Чл. 2. (1) Кооперация могат да учредят най-малко 7 дееспособни физически лица, които вземат решение на учредително събрание. Учредителното събрание приема устав и избира управителен съвет и контролен съвет.
(2) Управителният съвет избира своя председател.
(3) Уставът на кооперацията урежда:
1. наименованието, седалището, адреса на управление и предмета на дейност;
2. условията за приемане на членове, техните права и задължения;
3. органите на кооперацията и техните правомощия;
4. реда за вземане на решения;
5. размера на встъпителната и дяловата вноска;
6. реда за разпределяне на печалбата и загубите;
7. видовете фондове и дивиденти и начина за определяне на техния размер;
8. реда за разпореждане с имуществото на кооперацията;
9. основанията и реда за прекратяване на членството.
(4) В устава могат да се уреждат трудови и осигурителни отношения между член-кооператорите и кооперацията в съответствие с действащото трудово и социално законодателство.
(5) В устава могат да се уредят и други въпроси, доколкото не са уредени в закона.
(6) Протоколът от учредителното събрание на кооперацията и уставът се подписват от учредителите.
[ii] Чл. 1. Кооперацията е доброволно сдружение на физически лица с променлив капитал и с променлив брой членове, които чрез взаимопомощ и сътрудничество осъществяват търговска дейност. Кооперацията е юридическо лице.
[iii] Чл. 1. (2) Търговци са:
1. търговските дружества;
2. кооперациите с изключение на жилищностроителните кооперации.
[iv] Чл. 6. (1) Жилищностроителна кооперация се образува за изграждане най-малко на шест самостоятелни имота. За учредяването й са необходими най-малко шест члена.
[v] Чл. 8. (2) При регистрацията се отбелязват: наименованието и седалището на жилищностроителната кооперация, имената и адресите на председателя, секретаря и на другите членове на управителния и контролния съвет и от кого тя се представлява.
[vi] Чл. 15. (1) При прекратяване на имуществената общност между съпрузите, ако и двамата са членове на жилищностроителната кооперация, както и ако единият е член, а на другия съпруг бъде присъдена част от жилищноспестовния влог или от вноските в касата на жилищностроителната кооперация, съдът по иск на заинтересувания, предявен в едномесечен срок от прекратяване на имуществената общност, решава кой от двамата съпрузи да продължи членството, като взема предвид интересите на децата, жилищните нужди и здравословното състояние на съпрузите.
[vii] Чл. 16. (1) Член на жилищностроителна кооперация може с негово съгласие да бъде заместен изцяло или частично от неговия съпруг, а и с решение на общото събрание - и от негови деца.
[viii] Чл. 20. (1) Освобождаването от членство в жилищностроителна кооперация се допуска в следните случаи:
1. когато утвърденият архитектурен план на сградата предвижда по-малко жилища и други имоти от броя на членовете на жилищностроителната кооперация. В тези случаи се освобождават от членство кооператорите, които са приети последни. Ако няколко кооператори са приети едновременно, освобождаването се извършва по жребий между тях;
2. когато след разпределянето на имотите от общото събрание се промени архитектурният план и се намали броят на имотите и поради това няма имоти за всички кооператори. В тези случаи се освобождават от членство кооператорите, за които са били предназначени отпадналите от архитектурния план имоти.
[ix] Чл. 23. При смърт на кооператор членствените му права и задължения преминават върху членовете на неговото семейство, които имат право да придобият имота. Когато членовете на семейството се откажат от членуване в жилищностроителната кооперация или когато няма такива, в членствените му права могат да встъпят неговите низходящи по права линия, а когато няма низходящи - възходящите му по права линия до първа степен, ако в едномесечен срок от смъртта на наследодателя, съответно от отказа на членовете на семейството му, уведомят писмено управителния съвет и представят документите по чл. 12.
[x] Чл. 18. Всеки член на жилищностроителна кооперация е длъжен:
1. да внесе в жилищностроителната кооперация в определения срок встъпителна и дялова вноска, както и други вноски, определени от общото събрание;
2. да съдействува за постигане целите на кооперацията и да изпълнява разпоредбите на този закон, на устава и решенията на органите на жилищностроителната кооперация.
[xi] Чл. 17. Всеки член на жилищностроителна кооперация има право:
1. да придобие в собственост жилище или друг имот, построен от жилищностроителната кооперация;
[xii] 2. да участвува с право на глас в общото събрание;
3. да избира и да бъде избиран в управителния и контролния съвет;
4. да иска отмяна на решения на управителния съвет и на общото събрание;
5. да иска свикване на общото събрание в предвидените в закона случаи.
[xiii] Чл. 38. (1) Когато жилищностроителната кооперация е прекратена и средствата й са недостатъчни за удовлетворяване на кредиторите, за задълженията й отговарят лицата, получили или за които са били предназначени имоти съразмерно на стойността им.
(2) Ако жилищностроителната кооперация е прекратена преди започване на строежа, членовете й отговарят за задълженията й поравно.