Отговорност на продавача при евикция

Правен режим:

Чл. 187-192 ЗЗД

Основанието на тези правила е наличието на задължение на продавача да прехвърли собствеността. Когато той не може да изпълни това свое най-важно задължение тогава и затова именно се прилагат тези специални правила.

Режимът на тези членове намира приложение главно при недвижимите имоти. Той обикновено не се прилага при движими вещи, защото там важи правилото на чл. 78 ЗС. Въпреки това правилата за евикция могат да намерят приложение и за хипотезите за движими вещи в редица случаи: напр. ако вещта е била открадната или изгубена, или ако не е била предадена на купувача, или ако купувачът е бил недобросъвестен - при тези хипотези режимът на евикцията се прилага независимо от чл. 78 ЗС.

Правилата за евикция не се прилагат в случаите, при които са налице фактически действия, които смущават упражняването на правото на собственост от страна на купувача. В тези случаи купувачът може да се защити с владелчески иск по чл. 75 и 76 ЗС и продавачът не носи отговорност за фактически въздействия върху вещта от страна на трети лица.

Интересна е хипотезата, при която продавачът не е бил собственик, но в последствие става такъв. Ако той е продал една чужда вещ, която е получена от купувача, може ли продавачът, станал в последствие собственик да ревандикира тази вещ от купувача. Това не може да стане: този, който трябва да гарантира собствеността не може да евинцира. В такъв случай правилата за евикция няма да може да се приложат, защото така би се покровителствал недобросъвестния продавач. Това правило не е записано в закона, но то следва от общото положение nemo plus iuris dat, quam ipse habet - приложното му поле е безспорно.

При евикцията се наблюдават следните хипотези:

1.       Евентуална евикция - хипотеза, при която купувачът не е още отстранен, но съществува опасност това да стане. В такъв случай са възможни различни разрешения, в зависимост от редица фактори и обстоятелства:

1.1. Ако вещта принадлежи изцяло на трето лице и купувачът не е знаел, че купува чужда вещ, той може да развали договора и то целия договор по реда на чл.87. В този случай продавачът е длъжен да върне на купувача платената цена и да му заплати разноските по договора, както и необходимите и полезни разноски за вещта. За другите вреди продавачът отговаря съгласно общите правила за неизпълнение на задължението. Продавачът дължи връщане на цялата цена дори и когато вещта е била обезценена или повредена, но ако купувачът е извлякъл полза от поврежданията, които сам е направил, стойността на тази полза се приспада от сумата, която продавачът му дължи. След като се развали договора на свой ред купувачът трябва да върне вещта. Но купувачът може да търси освен цената и още няколко вземания, наречени в закона "обезщетения" не съвсем точно:

1.1.1.        разноските по договора, които са били в негова тежест и е заплатил (а повечето са);

1.1.2.        необходимите и полезни разноски, които е направил с оглед на вещта;

1.1.3.        обезщетение за всички останали вреди извън тези.

Тъй като развалянето на договора не променя характера на облигационното отношение и то остава двустранно, макар че юридическия факт е друг, но всяка от страните дължи това, което е получила и затова по принцип всяка от страните има и възражение за неизпълнен договор по чл.90 ЗЗД. На тези вземания на купувача продавачът може да направи възражение, че не се връща вещта и обратно.

1.2. Ако само част от вещта принадлежи на трето лице или тази вещ е обременена с права на трети лица или купувачът е добросъвестен, т.е. не е знаел, че купува обременена вещ в такъв случай договорът за продажба може да бъде развален само по съдебен ред, дори и вещта да е движима и това е така, за да може съдът да прецени, дали купувачът, ако знаеше би сключил този договор или не. И ако съдът, обсъждайки фактите по делото даде положителен отговор на този въпрос той ще отхвърли иска за разваляне на договора. В този случай купувачът може да търси само намаляване на цената и обезщетение за претърпените вреди. Ако обаче купувачът успее да докаже, че той не би сключил договора при тази обстановка, при наличието на права на трети лица, тогава неговият иск ще бъде уважен и договорът ще бъде развален.

1.3. Ако обаче купувачът е знаел, че купува чужда вещ, той не може да разваля договора и не може да търси обезщетение за вреди, а само цената и то би могъл да я търси само, ако бъде съдебно отстранен, ако не развали договора той не може да търси цената.

1.4. Какво става след развалянето, ако купувачът е добросъвестен? Продавачът е длъжен да върне цената и всичко, което е получил във връзка с нея.  Длъжен е да направи това дори и купувачът да е обезценил или повредил продадената вещ и дори да е направил това съзнателно. Това е така, защото купувачът е повреждал своя вещ.

1.5. Ако купувачът е извлякъл полза от повредите, които сам е причинил стойността на тези повреди се приспада от цената (чл. 189/2 ЗЗД).

1.6. Възможно е третото лице - собственик на вещта да е предявило иск срещу купувача, но в такъв случай купувачът трябва да привлече продавача като помагач по делото. Продавачът не отговаря, ако не е бил привлечен по делото и докаже, че е имало основание за отхвърляне на иска (чл. 191/1). Осъденият купувач може, а може и без да е бил осъден да изпълни на третото лице неговата претенция и в такъв случай продавачът се освобождава от отговорност, ако плати на купувача сумата, която той е платил на третото лице, заедно с лихвите от деня на плащането и разноските по процеса.

2.       Осъществена или съдебна евикция -  купувачът е бил осъден и да не е предпочел да запази вещта, т.е. да не е платил цената на третото лице, т.е. да е бил отстранен от вещта. С влизането на решението срещу купувача в сила договорът между купувача и продавача се смята за развален и не е нужно купувачът да го разваля - това следва от систематическото тълкуване на чл. 188 и 192/1 ЗЗД. В този случай купувачът има същите права, които има в случай на евентуална евикция, но той има и още две допълнителни права:

2.1. евинцираният купувач може да иска разноските по водения срещу него процес;

2.2. може да иска от продавача стойността на плодовете, които е трябвало да върне на ищеца - това право принадлежи на добросъвестния купувач (правилата за добросъвестното владение) - той е длъжен да върне плодовете от деня на предявяването на иска срещу него и тяхната стойност може да иска от продавача - като добросъвестен владелец той е собственик на плодовете до деня на предявяване на иска на собственика на вещта срещу него.

3.       Частична евикция - съществува пълна идентичност при двете хипотези (на съдебна и евентуална евикция) - вече е нужно да се предяви иск и договорът не се разваля по право, а по съдебен ред. Така определената отговорност за съдебно отстранение може да бъде изменена по съглашение на страните - може да бъде увеличена, но по правило продавачът отговоря само до размера на онова, което е получил от купувача (чл. 100/2).

Отговорността на продавача може да бъде и намалена, но в този случай той трябва да върне цената дори и да се уговори, че продавачът няма да отговаря за евикция, той при всички положения е длъжен да върне получената цена. Ако продавачът е премълчал известни нему права на трети лица такова съглашение за освобождаване от отговорност няма действие (чл. 192/2), то е нищожно.

По принцип тези права, които се пораждат за купувача при евикция не зависят като че ли от вината на продавача, т.е. има разлика във вината с оглед на обезщетението за вреди, но иначе договорът може да бъде развален дори и при липса на вина.