Индекс на статията


ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Наемът е договор, при който наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да му плати определена цена.

1.    Двустранен.
2.    Възмезден.
3.    Консенсуален.
4.    Облигационен - в смисъл, че не поражда вещно действие.

РАЗГРАНИЧЕНИЯ

Наем и продажба

1.    Продажбата има вещно действие, а наемът - няма.
2.    Наемът има за предмет непотребими вещи, докато при продажбата такова изискване няма.
3.    Наемът винаги е ограничен във времето, тъй като той прехвърля временно ползването.
4.    При наема престациите на страните са със трайно изпълнение, с непрекъснато изпълнение.
5.    Двата договора са двустранни, консенсуални и възмездни.

Наем и заем за послужване

Наемът е двустранен, възмезден и консенсуален договор, докато заемът за послужване е едностранен, безвъзмезден и реален.
И двата договора учредяват ползване върху вещи, което право на ползване има облигационен, а не вещен характер.

Наем и заем за потребление

1.    Заемът за потребление има за предмет заместими вещи, а наемът  поначало - незаместими и непотребими вещи.
2.    Заемът за потребление има вещно действие и прехвърля вещни права, по-специално - право на собственост.

Наем и договори, с които се учредява вещно право на ползване

1. При последните се учредяват вещни права, докато правото на ползване, което възниква от наема няма вещен, абсолютен характер
2. Самото право на ползване има строго личен характер и не може да се прехвърля и наследява, докато правото на ползване, което възниква от договора за наем няма такъв строго личен характер.

ЕЛЕМЕНТИ НА ДОГОВОРА

1.    Съгласие
1.1.    предмет на съгласието – не е реален, а консенсуален
1.2.    форма - неформален. Съществува разбира се изискването за форма на доказване (чл. 237).
2.    Страни. По принцип няма ограничение на кръга на лицата, които могат да бъдат наематели. Но за наемодателя има поне едно ограничение: ако договорът за наем е със срок, по-голям от 3 години, лицето, което сключва договора за наем трябва да има разпоредителни права, така че ако то е пълномощник, то трябва да е овластено за такъв вид действия. Съсобственикът напр. не може да сключва договори за наем за срок, по-дълъг от 3 години с предмет - съсобствената вещ, ако не е упълномощен за това от останалите съсобственици (може да го прави само със собствената си идеална част).
3.    Предмет
3.1.    вещта - могат да бъдат всякакви вещи, стига да няма някаква специална забрана: движими, недвижими, собствени, чужди, бъдещи, дори и вещи, които са extra comercio (понякога). Не могат да се отдават под наем вещи на техния собственик. Поначало не могат да се отдават под наем заместими и потребими вещи - не могат да се използват и да се върнат след това същите. Ако се отдаде под наем потребима вещ и се върне след това подобна, а не същата - това няма да бъде наем, а заем за потребление.
3.2.    цена - цената поначало се определя в пари, но е възможно наемателят да престира и нещо друго:
3.2.1.    други вещи;
3.2.2.    ВС - възможна е комбинация между наем и задължение за издръжка и гледане (наемателят издържа и гледа наемодателя);
3.2.3.    услуги.
4.    Продължителност - договорът за наем може да бъде със срок:
4.1.    определен срок;
4.2.    неопределен срок.
Не може да бъде поначало по-дълъг от 10 години (в Закона за приватизацията се допуска по-дълъг срок). Ако договорът за наем по ЗЗД е със срок по-дълъг от 10 години, тогава договорът не е нищожен, а просто тази уговорка няма сила и той се смята за договор, сключен за 10 години.
4.3.    може да бъде и под условие.
4.3.1.    отлагателно
4.3.2.    прекратително