Съгласно чл. 19 ЗЗД, предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма.
Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.
Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.
ГПК чл. 297 (1)При иск по чл. 19, ал 3 ЗЗД, ако според предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът постановява решение, което замества окончателния договор, при условие ищецът да изпълни задължението си. В този случай ищецът трябва да изпълни задължението си в двуседмичен срок от влизане на решението в сила, включително и чрез прихващане на платените от него за сметка на ответника задължения към държавата.
(2) Ако в срока ищецът не изпълни задължението си, първоинстанционният съд, по искане на ответника, обезсилва решението.
ГПК чл. 298 (1)Когато се касае за прехвърляне правото на собственост върху недвижим имот, съдът проверява дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота.
(2) С решението си съдът осъжда ищеца да заплати на държавата следващите се разноски по прехвърлянето на имота и нарежда да се впише възбрана върху имота за тия разноски.
(3) Съдът не издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и данъците и други задължения на праводателя му към държавата и към банките по местожителството на праводателя.
Предварителният договор е договор, с който се поема задължение за сключване на окончателен договор в бъдеще (най-често след изтичането на определен срок). Предварителният договор е договор, с който страните се задължават, че ще сключат окончателен договор.
Според някои автори предварителният договор не е самостоятелен вид договор, а етап от сключването на окончателния договор и има само подготвително действие. Аргументите: основанието и съдържанието на предварителният и окончателният договор съвпадали.
Доминира схващането, че предварителният договор е самостоятелен вид договор.
Аргументите:
2. различно може да бъде и основанието на договорите;
3. формата на договорите може да бъде различна
4. действието на договорите е различно - т.е. задълженията, които възникват от предварителния и окончателния договор са различни;
5. предварителният договор може да поражда и самостоятелни правни последици - напр. купувачът по предварителен договор се смята за добросъвестен подобрител, макар че той не е добросъвестен владелец - това са последствия, които окончателния договор не познава;
6. процесуалният път за изпълнение на двата вида договори е различен.
Следователно няма никакво съмнение, че предварителния договор е самостоятелен вид договор.
За кои окончателни договори могат да се сключват предварителни договори?
Общо взето за всички.
Изключенията:
1. Забранено е сключването на предварителни договори за дарение - чл. 226/1 ЗЗД:
Чл. 226. Обещанието за дарение не произвежда действие.
Дарението, доколкото се отнася до бъдещо имущество, е нищожно.
Нищожно е и дарението, когато то или мотивът, единствено поради който то е направено, са противни на закона или на добрите нрави, а така също и когато условията или тежестта са невъзможни.
Разбира се могат да се сключат предварителни договори както за възмездни, така и за безвъзмездни договори, както за едностранни, така и за двустранни окончателни договори.
2. Предварителен договор за окончателен договор за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане. Предварителен договор за такъв окончателен договор е недопустим. Този договор включва освен чисто правните елементи на своето съдържание и известни морални елементи - страните имат предвид, че отношенията са на доверие, уважение, разбирателство и т.н. Не става дума за парична издръжка обикновено. В съдебната практика се поставя въпроса, ако отношенията между страните са се влошили след сключването на предварителния договор до степен, че прехвърлителят не желае да бъде издържан и гледан от бъдещия приобретател може ли един такъв предварителен договор да бъде сключен принудително чрез упражняване на правото по чл. 19/3?
ВС основателно прие, че уважаването на един такъв иск по чл. 19/3 не би следвало да се допуска по следните съображения:
1. Влошаването на отношенията по предварителния договор води до невиновна невъзможност за неговото изпълнение, в следствие на което този предварителен договор се разваля по право по реда на чл. 89 ЗЗД: При двустранните договори, ако задължението на едната страна се погаси поради невъзможност за изпълнение, договорът се разваля по право. Когато невъзможността е само частична, другата страна може да иска съответно намаляване на своето задължение или разваляне на договора по съдебен ред, ако няма достатъчен интерес от частичното изпълнение.
Щом като договорът се развали по право естествено отпада възможността неговите задължения да бъдат изпълнени принудително. Влошаването на отношенията води следователно до невиновна невъзможност за изпълнение.
2. Според ВС уважаването на един такъв иск по чл. 19/3 противоречи на морала, поради което окончателният договор би следвало да бъде нищожен на основание чл. 26/2:Нищожни са и договорите, които имат невъзможен предмет, договорите, при които липсва съгласие, предписана от закона форма, основание, както и привидните договори. Основанието се предполага до доказване на противното. Решение 146 от 1986 г. на II ГК на ВС.