ПРОМЯНА НА ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕТО НА ЗЕМЕДЕЛСКИ ЗЕМИ В СТРОИТЕЛНИТЕ ГРАНИЦИ НА НАСЕЛЕНИТЕ МЕСТА И СЕЛИЩНИТЕ ОБРАЗУВАНИЯ
Нормативна уредба
Административнопроцесуален кодекс (АПК)
Закон за устройство на територията (ЗУТ)
Закон за опазване на земеделските земи (ЗОЗЗ)
Закон за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР)
Правилник за прилагане на Закона за опазване на земеделските земи (ППЗОЗЗ)
Наредба № 7 от 22 декември 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони (Наредба № 7 от 22 декември 2003 г.)
Наредба за категоризиране на земеделските земи при промяна на тяхното предназначение (НКЗЗПТП)
Тарифа за таксите, които се заплащат при промяна на предназначението на земеделските земи (ТТКЗППЗЗ)
Юридическа характеристика
Основното предназначение на териториите и на поземлените имоти се определя с одобрените устройствени схеми и планове. Земеделските територии съгласно чл. 8, т. 2 ЗУТ са предназначени за обработваеми земи (ниви, овощни и зеленчукови градини, лозя, ливади и други) и необработваеми земи (пасища, скатове, дерета, оврази и други). Предназначението на земеделските земи е за производство на растителна продукция и паша на добитък по начин, неувреждащ почвеното плодородие и здравето (чл. 2, ал. 2 ЗОЗЗ). За използване на земеделските земи за други цели е необходимо извършване на промяна на предназначението им, която се допуска само по изключение при доказана нужда и при условия и по ред, определени със ЗОЗЗ и ППЗОЗЗ (чл. 2, ал. 3 ЗОЗЗ, чл. 3, ал. 1 ППЗОЗЗ), и в съответствие с разпоредбите на ЗУТ. Без промяна на предназначението на земеделските земи върху тях не може да се извършва строителство на обекти, несвързани с ползването на земеделските земи (чл. 3, ал. 2 ППЗОЗЗ).
Промяната на предназначението на територии и на поземлени имоти с цел застрояване се извършва въз основа на влязъл в сила подробен устройствен план при условията и по реда на ЗУТ. Без промяна на предназначението в поземлените имоти в земеделски територии се допуска застрояване на обекти, чиито функции са съвместими с предназначението на имотите, при спазване на действащата нормативна уредба и въз основа на подробен устройствен план или виза за проектиране, издадена от главния архитект на общината (чл. 9, ал. 2, чл. 12, ал. 3 ЗУТ, чл. 46, ал. 1 от Наредба № 7 от 22 декември 2003 г.).
Настоящата процедура указва реда и условията, при които се извършва промяна на предназначението на земеделски земи за неземеделски нужди в следните случаи: земеделски земи, включени в строителните граници на населените места и селищните образувания, определени със застроителен и регулационен план или с околовръстен полигон, одобрени по отменения Закон за териториално и селищно устройство (ЗТСУ) след 1 юни 1973 г., за които не са извършени процедурите или те не са приключени с решение на Комисията за земята по отменения Закон за опазване на обработваемата земя и пасищата (ЗООЗП); включването на земеделски земи в границите на населените места и селищните образувания, определени с общи и подробни устройствени планове; както и включване отново в границите на застроителния и регулационен план и околовръстните полигони на населените места и на други селищни образувания на земи, които са изключени от границите им с решения на бившите изпълнителни комитети на областните, окръжните и общинските народни съвети в изпълнение на актове на Президиума на Народното събрание, на Държавния съвет или на Министерския съвет или по силата на административни актове, с които са одобрявани тези планове или околовръстните полигони.
За земеделски земи (застроени и незастроени), включени в строителните граници на населените места и в други селищни образувания, определени със застроителен и регулационен план или с околовръстен полигон, одобрени до влизането в сила на отменения ЗООЗП от 1973 г., не се извършват процедурите за промяна на предназначението на земеделски земи за неземеделски нужди по реда на ЗОЗЗ и ППЗОЗЗ. Промяна на функционалното предназначение и на регулационните отреждания за тези земи се извършва по реда на ЗУТ (чл. 3, ал. 5 и чл. 37, ал. 1 ППЗОЗЗ).
Осъществяване на процедурата
I. Компетентен орган
Промяната на предназначението на земеделските земи за неземеделски нужди се разрешава в зависимост от продуктивните качества на земята и целите на промяната от:
1. Комисии към областните дирекции "Земеделие и гори" на Министерството на земеделието и продоволствието – когато земята е собственост на физически и юридически лица и исканата площ е до 50 дка в землищата на населените места на територията на съответната област;
2. Комисията за земеделските земи – за случаите, когато:
- земята е над 50 дка;
- земята попада в землищата на населени места в повече от една област;
- земята служи за задоволяване на държавни или общински нужди независимо от размера й (чл. 17, ал. 1 ЗОЗЗ, чл. 67б ППЗОЗЗ).
II. Заявител
Заявители са собствениците на земеделски земи.
III. Нормативно установени изисквания
При процедурите за промяна на предназначението на земеделските земи те се категоризират в 10 категории според продуктивните възможности на почвените и климатичните условия, релефните и технологичните качества на земята, пригодността за производство на различните видове растителна продукция и наложените ограничения на земеползване при условия и по ред, които са определени с НКЗЗПТП (чл. 17, ал. 2 ЗОЗЗ).
Категоризиране се извършва по искане на собственика на земята и се удостоверява с АКТ ПО ОБРАЗЕЦ – съгласно Приложение № 1 към НКЗЗПТП. Искането за издаването на акта за категоризиране на земеделската земя, предназначението на която се предлага да бъде променено, се отправя до областната дирекция "Земеделие и гори" към Министерството на земеделието и продоволствието по местонахождението на земята, а в случаите, когато земята е екологически замърсена и когато се предлага категоризиране на рекултивирана площ, предназначена за земеделско ползване, искането се отправя до Изпълнителната агенция по почвените ресурси чрез съответната областна дирекция "Земеделие и гори".
Към искането се прилагат:
- нотариален акт или друг документ за собственост на земята с отразена категория и придружен със скица; когато в документа за собственост не е отразена категорията на земята, се прилага удостоверение за категорията на земята при възстановяване на собствеността, издадено от общинската служба по земеделие и гори;
- проект за подробен устройствен (парцеларен) план за определяне на площадка или трасе на обекта, който се предлага да бъде изграден или разширен върху земеделски земи съгласно чл. 21, ал. 1 ЗОЗЗ, а когато площадката (трасето) е определена по друг ред – копие от протокола (документа), с който е определена;
- скица с границите на определената площадка (трасе) в координатна система "1970 г." в 2 екземпляра, заверена от общинската служба по земеделие и гори, съответно от службите по кадастър;
- удостоверение за поливност на земята издадено от министъра на земеделието и продоволствието или от упълномощено от него лице (чл. 2, ал. 1, чл. 3, чл. 6, ал. 1 НКЗЗПТП).
АКТЪТ за категория на земята се връчва на собственика по реда на Гражданския процесуален кодекс. При несъгласие с определената категория собственикът може да обжалва акта в 14-дневен срок от получаването му пред министъра на земеделието и продоволствието или пред съответния заместник-министър. Ако обжалва акта за категоризация, собственикът заплаща цена на услугата за извършване на експертиза, определена по ЦЕНОРАЗПИС на Изпълнителната агенция по почвените ресурси, утвърден от министъра на земеделието и продоволствието.
Експертизата на категорията на земеделските земи се извършва от Изпълнителната агенция по почвените ресурси като срокът за извършването й не може да бъде по-дълъг от 1 месец с изключение на зимния сезон. За резултата от експертизата се съставя АКТ ПО ОБРАЗЕЦ – съгласно Приложение № 2 към НКЗЗПТП, към който се прилага скица с границите на почвените различия. Министърът на земеделието и продоволствието или съответният заместник-министър въз основа на заключението на експертите одобрява акта за експертиза, който се изпраща на заинтересуваните лица. НКЗЗПТП не предвижда възможност за обжалване на акта за експертиза.
Министърът на земеделието и продоволствието по своя инициатива или по предложение на Комисията за земеделските земи или на нейни членове може да възложи служебна експертиза, когато има съмнение, че категорията на земята е понижена или повишена, а актът за категоризиране не е обжалван и не е издаден нов акт. За резултата от служебната експертиза или проверка също се съставя АКТ ПО ОБРАЗЕЦ съгласно Приложение № 2 към НКЗЗПТП, към който се прилага скица с границите на почвените различия. Актът се одобрява от министъра или съответния заместник-министър и се изпраща на заинтересуваните лица. Разходите за служебните експертизи и проверки са за сметка на бюджета на Министерството на земеделието и продоволствието (чл. 6, ал. 4, чл. 8-12 НКЗЗПТП).
IV. Необходими документи
Собственикът на земеделската земя изготвя мотивирано предложение за промяна на нейното предназначение, към което се прилагат:
- за земеделски земи в границите на населените места и селищните образувания, определени с общи и подробни устройствени планове се прилага копие от решението на съответната комисия по чл. 17, ал. 1 ЗОЗЗ и извадка от картния материал към него, а за незастроени и застроени земеделски земи, включени в строителните граници на населените места и селищните образувания, определени със застроителен и регулационен план или с околовръстен полигон, одобрени по отменения ЗТСУ, за които не са извършени процедурите или те не са приключени с решение на Комисията за земята по отменения ЗООЗП – прилага се заверен препис от заповедта за одобряване на плана и скица-копие от одобрения план или околовръстен полигон;
- копие от документа за собственост върху земята;
- скица на имота от кадастрален план или кадастрална карта, заверена от техническата служба на общината, съответно от службата по кадастър – в 2 екземпляра;
- влязъл в сила подробен устройствен план за имотите, включени в урбанизираните територии, определени със застроителен и регулационен план, устройствен план или околовръстен полигон;
- акт за категория на земята, издаден от областната дирекция "Земеделие и гори";
- удостоверение поливна ли е земята;
- решение по оценка на въздействието върху околната среда (ОВОС), когато е необходимо такова (чл. 37, ал. 4 ППЗОЗЗ).
V. Вътрешен ход на процедурата
1. Адресат
Процедурата започва по инициатива на собственика на земеделската земя, който изготвя мотивирано предложение за промяна на предназначението й. Мотивираното предложение заедно с другите необходими документи се подава до компетентния орган – Комисията за земеделските земи или комисията към съответната областна дирекция "Земеделие и гори" (чл. 37, ал. 4 ППЗОЗЗ).
2. Действия на компетентния орган
Комисиите разглеждат и обсъждат постъпилите искания на заседания и се произнасят с решение. Срокът за произнасяне е 30 работни дни.
Министърът на земеделието и продоволствието определя поименния състав на комисиите към областните дирекции "Земеделие и гори". Те се състоят от председател – директор на областна дирекция "Земеделие и гори", секретар – експерт от областна дирекция "Земеделие и гори" и членове – по един представител на регионалните структури на Министерството на околната среда и водите, Министерството на здравеопазването, Дирекцията за национален строителен контрол при Министерството на регионалното развитие и благоустройството, областната администрация и на заинтересуваните земеделски и стопанско-промишлени браншови организации, предложени от съответните министри, областните управители и от Българската стопанска камара. В заседанията задължително участва и член на Комисията за земеделските земи или експерт на Министерството на земеделието и продоволствието. Председателите на комисиите към областните дирекции "Земеделие и гори" по своя преценка може да поканят за участие в заседание представители на съответната община, в чието землище са обектите, както и представители на други заинтересувани страни (чл. 17, ал. 4 ЗОЗЗ, чл. 67в ППЗОЗЗ).
Към Министерството на земеделието и продоволствието се създава Комисия за земеделските земи. Председател на тази комисия е министърът на земеделието и продоволствието, който определя поименния й състав по предложение на съответните министри и ръководителите на други ведомства. Председателят на Комисията за земеделските земи може да включва в състава й и независими експерти, също така по своя преценка може да покани за участие в съответното заседание представители на ведомства, областни и общински администрации и на други заинтересувани организации и лица (чл. 39 ЗОЗЗ, чл. 68 ППЗОЗЗ).
Комисията за земеделските земи осъществява контрол на работата на комисиите към областните дирекции "Земеделие и гори" (чл. 17, ал. 5 ЗОЗЗ).
3. Включване в строителните граници на населените места на земи, които са били изключени от границите им
Земи, изключени от границите на застроителните и регулационни планове, както и от границите на околовръстните полигони на населените места и на други селищни образувания с решения на бившите изпълнителни комитети на областните, окръжните и общинските народни съвети в изпълнение на актове на Президиума на Народното събрание, на Държавния съвет или на Министерския съвет или по силата на административни актове, с които са одобрявани тези планове или околовръстните полигони, се включват отново в границите им с решение на Комисията за земеделските земи.
Комисията за земеделските земи включва тези земи въз основа на подробен устройствен план, приет от съответния експертен съвет по устройство на територията. За тези земи не се дължат държавни такси за промяна на предназначението на земеделска земя и не се провежда процедура по определяне на площадка (чл. 38, ал. 1 ППЗОЗЗ).
Границите и предназначението на земеделските земи, които се включват в строителните граници на населените места и селищните образувания, се определят с общ или подробен устройствен план.
Собствениците на земеделска земя правят искане пред кмета на общината за включването й в строителните граници на населените места и за промяна на предназначението й (чл. 20а, ал. 1 ЗОЗЗ).
Кметът на общината в 30-дневен срок от постъпване на заявлението прави мотивирано предложение до Комисията за земеделските земи, към което се прилагат:
- предложението на собствениците на земя за включването на имоти в строителните граници на населеното място или селищното образувание;
- копие от стария план, от което да се вижда, че предлаганите земи са били в строителните граници, и актът за одобряването му;
- копие от действащия план, с който са изключени тези земи, и копие от документа за изключването им;
- документи за собственост на имотите и скици към тях;
- подробен устройствен план;
- решение на съответния експертен съвет по устройство на територията (чл. 38, ал. 2 ППЗОЗЗ).
Комисията за земеделските земи се произнася с мотивирано решение в 7-дневен срок от постъпване на предложението. При положително решение кметът незабавно издава заповед за включването на земеделската земя в строителните граници на населеното място и за изработване на подробен устройствен план. Непроизнасянето в срок се смята за мълчалив отказ.
Изричният или мълчаливият отказ на комисията може да се обжалва по реда на АПК (чл. 20а, ал. 2 и 3 ЗОЗЗ).
4. Съобщаване на решенията
Препис-извлечение от решението за всеки обект се предоставя след внасяне на дължимата такса по чл. 30 ЗОЗЗ от заинтересуваното физическо или юридическо лице. Решение, което не е връчено поради незаплащане на таксата в 3-месечен срок от постановяването му, може да бъде отменено по предложение на секретаря на Комисията за земеделските земи (чл. 70, ал. 2 ППЗОЗЗ).
Съгласно чл. 40, ал. 2 ЗОЗЗ решенията на Комисията за земеделските земи се съобщават на заинтересуваните лица по реда на АПК.
Препис от решението, с което се разрешава промяна на предназначението на земеделски земи за неземеделски нужди се изпраща в 7-дневен срок от влизането му в сила от съответната комисия на службата по геодезия, картография и кадастър по местонахождението на имота за нанасяне в кадастъра. Когато с решението за промяна на предназначението на част от поземления имот се образуват нови имоти съгласно чл. 24, ал. 3 ЗКИР, службата по геодезия, картография и кадастър дава идентификатори на новообразуваните поземлени имоти. След нанасянето в кадастъра по искане на собственика границите на поземления имот се означават на място с трайни знаци въз основа на кадастралните данни от съответната служба по геодезия, картография и кадастър по местонахождението на имота (чл. 25 ЗОЗЗ, чл. 52, ал. 2 ЗКИР).
5. Обжалване на решенията
Решенията за промяна на предназначението на земеделските земи за неземеделски нужди и отказът за издаване на решение могат да се обжалват пред Върховния административен съд по реда на АПК (чл. 40, ал. 3 ЗОЗЗ, чл. 70, ал. 3 ППЗОЗЗ). Съгласно разпоредбата на чл. 40, ал. 3 ЗОЗЗ решението на съда е окончателно и не подлежи на обжалване.
6. Отменяне и изменяне на решенията
Решението за промяна на предназначението на земята се отменя или изменя, когато:
- размерът на земята надхвърля нуждите, за които е предоставена;
- нуждите от земята са отпаднали;
- изграждането на обекта не е започнало в едногодишен срок от влизането в сила на решението за промяна на предназначението на земята.
Решението може да се отмени или измени и когато се установи, че при издаването е допусната очевидна фактическа грешка или са настъпили промени в обстоятелствата, при които е издадено.
Предложение за отменяне или изменяне на решение на комисиите могат да правят собственик на земеделската земя, министър, ръководител на ведомство, областен управител, кмет на община и други заинтересувани организации и лица. Когато предложението не е направено от собственика на земята, задължително се взема неговото писмено становище.
Предложението за отмяна или изменяне на решение се разглежда и решава от органа, който го е издал – съответната комисия по чл. 17, ал. 1 ЗОЗЗ. В случаите, когато съответната комисия отменя, изменя решенията си или оставя без уважение предложенията за отменяне или изменение на решение, тя се произнася с ново решение. Предложенията за отменяне или изменяне се разглеждат и решават в едномесечен срок от постъпването им. Актът, с който се отменя или изменя решението, съответно отказът за това, се съобщава на заинтересуваните лица и подлежи на обжалване по реда на АПК.
При отмяна на решението за промяна на предназначението на земеделските земи заплатените такси по чл. 30 ЗОЗЗ се възстановяват на собственика (чл. 35-38 ЗОЗЗ, чл. 66 ППЗОЗЗ).
Когато след промяна на предназначението на земята се иска разширение върху допълнителна площ, собственикът на земята е длъжен да внесе предложение в комисията, която е компетентният орган съгласно чл. 17, ал. 1 ЗОЗЗ. В този случай, без да се провежда процедура за утвърждаване на площадка или трасе, се комплектува преписка, която съдържа влязъл в сила подробен устройствен план.
Когато преди изтичането на едногодишния срок за изграждането на обекта се иска изменение на функционалното му предназначение, се провежда съответната процедура за промяна на предназначението на земеделски земи за неземеделски нужди. В този случай съответната комисия изменя решението си и определя размера на таксата по чл. 30 ЗОЗЗ за обекта съобразно функционалното му предназначение. Разликата между внесената и новата такса се заплаща от вносителя или му се възстановява.
Когато с подробен устройствен план, приет от съответния експертен съвет по устройство на територията, се изменят очертанията на площадката в границите на имота (имотите), без да се променят функционалното предназначение на обекта и размерът на площта на земята, чието предназначение е променено за неземеделски нужди, не се провеждат процедурите по ЗОЗЗ и ППЗОЗЗ за промяна на предназначението. Собственикът на земята представя измененията на подробния устройствен план на комисията по чл. 17, ал. 1 ЗОЗЗ и уведомява службата по кадастъра за нанасяне в кадастъра, съответно даване на идентификатор за новообразувани поземлени имоти – ако има такива (чл. 67а, ал. 1, 3 и 5 ППЗОЗЗ).
VI. Такси
Не се заплаща такса за земи, изключени от строителните граници на населените места, определени със застроителен и регулационен план или с околовръстен полигон, когато отново се иска включването им в същите граници (чл. 30, ал. 2 ЗОЗЗ).
При внасяне в комисиите за разглеждане на искане за промяна на предназначението на земеделските земи се заплаща еднократно такса в размер 30 лв. за обекти с площ до 50 дка и 100 лв. за обекти с площ над 50 дка. Тази такса включва и издаването на препис-извлечение от решението на комисиите, заверка на скицата и подробен устройствен план на обекта. Тази такса не се заплаща за разглеждане на предложение за отменяне или изменяне на решение на Комисията за земеделските земи, съответно на комисиите към областните дирекции "Земеделие и гори" (чл. 9 ТТКЗППЗЗ).
При промяна на предназначението на земеделска земя, включена в строителните граници на населените места и селищните образувания се заплаща държавна такса, определена с ТТКЗППЗЗ. Таксата се заплаща от собственика на земеделската земя, поискал промяната на предназначението й (чл. 30, ал. 1 ЗОЗЗ, чл. 60, ал. 1 ППЗОЗЗ). Таксата се определя служебно от Министерството на земеделието и продоволствието, съответно от областната дирекция "Земеделие и гори" (чл. 37, ал. 5 ППЗОЗЗ).
Таксите за промяна на предназначението на земеделски земи за неземеделски нужди се определят по реда на Раздел II ТТКЗППЗЗ в съответствие с определените в чл. 4 ТТКЗППЗЗ показатели и се изчисляват по формулата съгласно чл. 5 ТТКЗППЗЗ.
За незастроени и застроени земеделски земи, включени в строителните граници на населените места и селищните образувания, определени със застроителен и регулационен план или с околовръстен полигон, одобрени по ЗТСУ (отм.), за които не са извършени процедурите или те не са приключени, се заплаща единичният размер на таксата по чл. 30 ЗОЗЗ (чл. 37, ал. 2 ППЗОЗЗ).
Резултат от процедурата
След връчване на препис-извлечение от решението, собственикът на земята с променено предназначение може да изгражда обекти, несвързани с използването на земята за земеделски нужди, като е длъжен да съблюдава правата и задълженията си, определени в нормативните актове.
Разрешение за строеж се издава само при влязло в сила решение за промяна на предназначението на земеделската земя, след трасиране на границите на поземления имот и след като се отнеме и съхрани или оползотвори хумусният пласт (чл. 26 ЗОЗЗ).
Използването на земеделска земя за неземеделски нужди без разрешение за промяна на предназначението й, заемането на земя без трасиране на границите й или в отклонение на определените граници, унищожаване на хумусния пласт, изграждането на обект върху по-голяма площ от разрешената или изместването му върху земя от по-висока категория и извършването на всяка дейност, водеща до увреждане, замърсяване и разрушаване на земеделска земя е основание за налагане на административнонаказателните разпоредби по чл. 41-45 ЗОЗЗ и спиране изграждането на обекта със заповед на министъра на земеделието и продоволствието.
ПРОМЯНА НА ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕТО НА ЗЕМЕДЕЛСКИ ЗЕМИ ЗА СОБСТВЕНИ НЕЗЕМЕДЕЛСКИ НУЖДИ
Нормативна уредба
Административнопроцесуален кодекс (АПК)
Закон за устройство на територията (ЗУТ)
Закон за опазване на земеделските земи (ЗОЗЗ)
Закон за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР)
Правилник за прилагане на Закона за опазване на земеделските земи (ППЗОЗЗ)
Наредба за категоризиране на земеделските земи при промяна на тяхното предназначение (НКЗЗПТП)
Тарифа за таксите, които се заплащат при промяна на предназначението на земеделските земи (ТТКЗППЗЗ)
Юридическа характеристика
Основното предназначение на териториите се определя с одобрените устройствени схеми и планове, а конкретното предназначение на поземлените имоти се определя с подробния устройствен план (чл. 7 и 8 ЗУТ). Земеделските територии съгласно чл. 8, т. 2 ЗУТ са предназначени за обработваеми земи (ниви, овощни и зеленчукови градини, лозя, ливади и други) и необработваеми земи (пасища, скатове, дерета, оврази и други). Чл. 2 ЗОЗЗ прогласява, че земеделските земи са основно национално богатство и се използват само за земеделски цели. Предназначението им е за производство на растителна продукция и паша на добитък по начин, неувреждащ почвеното плодородие и здравето.
Промяна на предназначението на земеделските земи се допуска само по изключение при доказана нужда и при условия и по ред, определени със ЗОЗЗ и ППЗОЗЗ (чл. 2, ал. 3 ЗОЗЗ, чл. 3, ал. 1 ППЗОЗЗ), и в съответствие с разпоредбите на ЗУТ. Без промяна на предназначението на земеделските земи върху тях не може да се извършва строителство на обекти, чиито функции са несъвместими с предназначението на имотите (чл. 3, ал. 2 ППЗОЗЗ, чл. 12, ал. 3 ЗУТ).
Собствениците на земеделска земя могат да искат определяне и утвърждаване на площадки за строителство и промяна на предназначението на земята, когато това им е необходимо за изграждането на обекти, несвързани с използването на земята по предназначение (чл. 18 ЗОЗЗ).
Настоящата процедура описва реда, по който физически или юридически лица – собственици на земеделска земя могат да поискат промяна на предназначението на земята, когато върху нея ще се изгражда обект за собствени неземеделски нужди.
Осъществяване на процедурата
I. Компетентен орган
Промяна на предназначението на земеделските земи за неземеделски нужди се разрешава в зависимост от продуктивните качества на земята и целите на промяната от:
1. комисии към областните дирекции "Земеделие и гори" на Министерството на земеделието и продоволствието – когато земята е собственост на физически и юридически лица и исканата площ е до 50 дка в землищата на населените места на територията на съответната област;
2. Комисията за земеделските земи – за случаите, когато:
- земята е над 50 дка;
- земята попада в землищата на населени места в повече от една област (чл. 17, ал. 1 ЗОЗЗ, чл. 40, ал. 2, чл. 41, ал. 1, чл. 67б ППЗОЗЗ).
Министърът на земеделието и продоволствието определя поименния състав на комисиите към областните дирекции "Земеделие и гори". Те се състоят от председател – директор на областна дирекция "Земеделие и гори", секретар – експерт от областна дирекция "Земеделие и гори" и членове – по един представител на регионалните структури на Министерството на околната среда и водите, Министерството на здравеопазването, Дирекцията за национален строителен контрол при Министерството на регионалното развитие и благоустройството, областната администрация и на заинтересуваните земеделски и стопанско-промишлени браншови организации, предложени от съответните министри, областните управители и от Българската стопанска камара. В заседанията задължително участва и член на Комисията за земеделските земи или експерт на Министерството на земеделието и продоволствието. Председателите на комисиите към областните дирекции "Земеделие и гори" по своя преценка може да поканят за участие в заседание представители на съответната община, в чието землище са обектите, както и представители на други заинтересувани страни (чл. 17, ал. 4 ЗОЗЗ, чл. 67в ППЗОЗЗ).
Комисията за земеделските земи е орган, който се създава към Министерството на земеделието и продоволствието. Председател на тази комисия е министърът на земеделието и продоволствието, който определя поименния й състав по предложение на съответните министри и ръководителите на други ведомства. Комисията за земеделските земи се състои от председател, заместник-председатели – заместник-министър на земеделието и продоволствието и заместник-министър на регионалното развитие и благоустройството, секретар – определя се от председателя на Комисията и членове – по един представител на Министерството на регионалното развитие и благоустройството, Министерството на околната среда и водите, Министерството на здравеопазването, Министерството на правосъдието и Министерството на финансите и Министерството на земеделието и продоволствието. Председателят на Комисията за земеделските земи може да включва в състава й и независими експерти, може по своя преценка да покани за участие в съответното заседание представители на ведомства, областни и общински администрации и на други заинтересувани организации и лица (чл. 39 ЗОЗЗ, чл. 68 ППЗОЗЗ).
Комисията за земеделските земи осъществява контрол на работата на комисиите към областните дирекции "Земеделие и гори" (чл. 17, ал. 5 ЗОЗЗ).
II. Заявител
Заявител е физическото или юридическото лице – собственик на земята (чл. 40, ал. 1 ППЗОЗЗ).
III. Нормативно установени изисквания
Процедурата за промяна на предназначението на земята, когато обектът се изгражда за собствени нужди, може да бъде осъществена при наличие на влязъл в сила подробен устройствен план за обекта (чл. 40, ал. 1 ППЗОЗЗ).
Подробният устройствен план за обекта, който ще се изгражда, се внася за одобряване след влизане в сила на решението за утвърждаване на окончателна площадка или трасе, издадено по реда за определяне и утвърждаване на площадки за строителство и трасета за линейни обекти за изграждане върху земеделски земи. Подробният устройствен план за утвърдената площадка или трасе се внася от собственика на земята за приемане от съответния експертен съвет по устройство на територията по чл. 3, ал. 2, чл. 4, ал. 2 и чл. 5, ал. 4 ЗУТ и за одобряване от съответния компетентен орган по реда на чл. 129 ЗУТ. Проектите за експлоатация и рекултивация на рудници и кариери се приемат от експертен съвет на заинтересуваното ведомство (чл. 35 ППЗОЗЗ).
Когато земята е собственост на физическо или юридическо лице и върху нея е утвърдена площадка или трасе за изграждане на обект, несвързан с използването на земята по предназначение, лицето, изграждащо обекта, или инвеститорът може да поиска промяна на предназначението на земеделската земя след като придобие собственост или право на строеж върху нея. Когато земята е в държавния поземлен фонд или в общинския поземлен фонд и върху нея е утвърдена площадка или трасе за изграждане на обект от физическо или юридическо лице (инвеститор), извън случаите, когато е за държавни или общински нужди, то е длъжно да придобие право на собственост или право на строеж върху земята преди промяната на нейното предназначение (чл. 40, ал. 3 и 4 ППЗОЗЗ).
IV. Необходими документи
Заявителите подават следните документи:
- мотивирано предложение за промяна на предназначението на земята;
- копие от влезлия в сила подробен устройствен план – в 2 екземпляра;
- за рудници (кариери) се представят проекти за експлоатация и рекултивация;
- за линейни обекти – копие от влезлия в сила подробен устройствен (парцеларен) план с координати на чупките на обекта в 2 екземпляра (чл. 40, ал. 2 ППЗОЗЗ).
Когато се променя предназначението на земеделски земи в строителните граници на населените места или селищните образувания, се прилагат и:
- копие от документа за собственост върху земята;
- скица на имота от кадастрален план или кадастрална карта, заверена от техническата служба на общината, съответно от службата по кадастър – в 2 екземпляра;
- АКТ ЗА КАТЕГОРИЯ НА ЗЕМЯТА, издаден от областната дирекция "Земеделие и гори";
- удостоверение поливна ли е земята;
- решение по оценка на въздействието върху околната среда (ОВОС), когато е необходимо такова (чл. 37, ал. 4 ППЗОЗЗ).
V. Вътрешен ход на процедурата
1. Адресат
Мотивираното предложение за промяна на предназначението на земята заедно с приложените към него документи се адресират до съответната компетентна комисия (чл. 40, ал. 2 ППЗОЗЗ).
2. Разглеждане на искането и срок за произнасяне
Компетентният орган – съответната комисия по чл. 17, ал. 1 ЗОЗЗ обсъжда предложението за промяна на предназначението на земеделски земи за собствени неземеделски нужди и се произнася с решение. Срокът за произнасяне е 14-дневен от датата на внасянето на предложението с приложените документи.
Промяната на предназначението на земеделската земя може да бъде разрешена на етапи в съответствие с искането на собственика на земята или на инвеститора (чл. 24, ал. 2 и 3 ЗОЗЗ, чл. 41, ал. 1 и 2 ППЗОЗЗ).
3. Съобщаване, обжалване и влизане в сила на решенията
Решенията на комисиите се съобщават на заинтересуваните лица по реда на АПК (чл. 24а, чл. 40, ал. 2 ЗОЗЗ).
Препис-извлечение от решението за всеки обект се предоставя след внасяне на дължимата такса по чл. 30 ЗОЗЗ от заинтересуваното физическо или юридическо лице. Решение, което не е връчено поради незаплащане на таксата в 3-месечен срок от постановяването му, може да бъде отменено по предложение на секретаря на Комисията за земеделските земи (чл. 70, ал. 2 ППЗОЗЗ).
Съгласно на чл. 40, ал. 3 ЗОЗЗ решенията за промяна на предназначението на земеделските земи за неземеделски нужди и отказът за издаване на решение могат да се обжалват пред Върховния административен съд по реда на АПК. Решението на съда е окончателно и не подлежи на обжалване.
Съгласно чл. 24, ал. 4 ЗОЗЗ и чл. 41, ал. 4 ППЗОЗЗ решението за промяна на предназначението на земята влиза в сила след като бъде заплатена дължимата такса за обекта. Размерът на таксата, която следва да се заплати по чл. 30 ЗОЗЗ за цялата площ или за съответния етап се посочва в решението на комисията (чл. 41, ал. 3 ППЗОЗЗ).
В 7-дневен срок от влизането в сила на решението за промяна на предназначението на земеделски земи за неземеделски нужди съответната комисия изпраща препис от него на службата по кадастъра по местонахождението на имота за нанасяне в кадастъра. Когато с решението за промяна на предназначението на част от поземления имот се образуват нови имоти съгласно чл. 26, ал. 3 ЗКИР, службата по кадастъра дава идентификатор на новообразуваните поземлени имоти (чл. 42, ал. 1 ППЗОЗЗ).
4. Отменяне и изменяне на решенията на комисиите
Решението за промяна на предназначението на земята се отменя или изменя, когато:
- размерът на земята надхвърля нуждите, за които е предоставена;
- нуждите от земята са отпаднали;
- изграждането на обекта не е започнало в едногодишен срок от влизането в сила на решението за промяна на предназначението на земята.
Решение на комисиите по чл. 17, ал. 1 ЗОЗЗ може да се отмени или измени и когато се установи, че при издаването е допусната очевидна фактическа грешка или са настъпили промени в обстоятелствата, при които е издадено (чл. 35 и 36 ЗОЗЗ, чл. 64, ал. 2 и 3 ППЗОЗЗ).
Предложение за отменяне или изменяне на решение могат да правят собственик на земеделската земя, министър, ръководител на ведомство, областен управител, кмет на община и други заинтересувани организации и лица. Когато предложението за отмяна или изменяне на решение не е направено от собственика на земята, задължително се взема неговото писмено становище (чл. 37 ЗОЗЗ, чл. 65 ППЗОЗЗ).
Предложението за отмяна или изменяне на решение се разглежда и решава от органа, който го е издал – съответната комисия по чл. 17, ал. 1 ЗОЗЗ. В случаите, когато съответната комисия отменя, изменя решенията си или оставя без уважение предложенията за отменяне или изменение на решение, тя се произнася с ново решение. Предложенията за отменяне или изменяне се разглеждат и решават в едномесечен срок от постъпването им. Актът, с който се отменя или изменя решението, съответно отказът за това, се съобщава на заинтересуваните лица и подлежи на обжалване по реда на АПК.
При отмяна на решението за промяна на предназначението на земеделските земи заплатените такси по чл. 30 ЗОЗЗ се възстановяват на собственика (чл. 38 ЗОЗЗ, чл. 66 и 67 ППЗОЗЗ).
Когато след промяна на предназначението на земята се иска разширение върху допълнителна площ, собственикът на земята е длъжен да внесе предложение в компетентната съгласно чл. 17, ал. 1 ЗОЗЗ комисия. В този случай, без да се провежда процедура за утвърждаване на площадка или трасе, се комплектува преписка, която съдържа влязъл в сила подробен устройствен план.
Когато преди изтичането на едногодишния срок за изграждането на обекта се иска изменение на функционалното му предназначение, се провежда процедурата за промяна на предназначението на земеделски земи за собствени неземеделски нужди. В този случай съответната комисия изменя решението си и определя размера на таксата по чл. 30 ЗОЗЗ за обекта съобразно функционалното му предназначение. Разликата между внесената и новата такса се заплаща от вносителя или му се възстановява.
Когато с подробен устройствен план, приет от съответния експертен съвет по устройство на територията, се изменят очертанията на площадката в границите на имота (имотите), без да се променят функционалното предназначение на обекта и размерът на площта на земята, чието предназначение е променено за неземеделски нужди, не се провеждат процедурите по ЗОЗЗ и ППЗОЗЗ за промяна на предназначението. Собственикът на земята представя измененията на подробния устройствен план на комисията по чл. 17, ал. 1 ЗОЗЗ и уведомява службата по кадастъра за нанасяне в кадастъра, съответно даване на идентификатор за новообразувани поземлени имоти – ако има такива (чл. 67а, ал. 1, 3 и 5 ППЗОЗЗ).
VI. Такси
1. Такси за разглеждане на искането и за промяна на предназначението на земеделски земи
При внасяне на искане за разглеждане в комисиите към областните дирекции "Земеделие и гори" или в Комисията за земеделските земи се заплаща еднократно такса в размер 30 лв. за обекти с площ до 50 дка и 100 лв. за обекти с площ над 50 дка. Таксата се заплаща от собственика на земята или от инвеститора на обекта. Такса не се заплаща за разглеждане на предложение за отменяне или изменяне на решение на комисиите (чл. 9 ТТКЗППЗЗ).
За промяната на предназначението на земеделски земи се заплаща държавна такса, определена в зависимост от:
- категорията на земеделската земя, посочена в АКТА ЗА КАТЕГОРИЯТА НА ЗЕМЯТА, изготвен съгласно НКЗЗПТП;
- размера на земята, включена в границите на определената площадка или трасе на обекта;
- местонахождението на земята съобразно категорията на населеното място, определена по Единния класификатор на административно-териториалните и териториалните единици (ЕКАТТЕ) в Република България;
- вида на обекта;
- възможността за напояване (чл. 4 ТТКЗППЗЗ във вр. с чл. 30 ЗОЗЗ).
Размерът на таксата се определя по формулата и в съответствие с коефициентите, посочени в чл. 5 ТТКЗППЗЗ.
2. Случаи, при които не се дължи такса
Не се заплаща такса за:
- строителство при условията на чл. 4, ал. 2 от Закона за собствеността и ползуването на земеделските земи (съгласно този текст върху земеделските земи се разрешава строителство на сгради и съоръжения, свързани с ползуването им, при условия и по ред, установени със ЗУТ);
- засаждане на горски дървесни видове;
- при включването в горския фонд на негодни за земеделско ползване или слабо продуктивни земи;
- строителство, свързано с прилагането на технологии и мероприятия за възстановяване и подобряване на ерозирани, замърсени, засолени, вкислени и заблатени земеделски земи по реда на чл. 7 ЗОЗЗ;
- за земи, предоставени безвъзмездно въз основа на акт на Министерския съвет на инвеститори по приоритетни инвестиционни проекти (чл. 30, ал. 2 ЗОЗЗ).
Резултат от процедурата
След връчване на препис-извлечение от решението, собственикът на земята с променено предназначение може да изгражда обекти, несвързани с използването на земята за земеделски нужди, като е длъжен да съблюдава правата и задълженията си, определени в нормативните актове.
Когато решението за промяна на предназначението на земеделските земи влезе в сила и след нанасянето на имота в кадастъра, по искане на собственика границите на поземления имот се означават на място с трайни знаци въз основа на кадастралните данни от съответната служба по геодезия, картография и кадастър по местонахождението на имота.
Разрешение за строеж върху собствена земя се издава на физическо или юридическо лице само след като има влязло в сила решение за промяна на предназначението на земеделската земя, след трасиране на границите на поземления имот и след като се отнеме и съхрани или оползотвори хумусният пласт (чл. 25 и 26 ЗОЗЗ, чл. 42 и 43 ППЗОЗЗ).
Използването на земеделска земя за неземеделски нужди без разрешение за промяна на предназначението й, заемането на земя без трасиране на границите й или в отклонение на определените граници, унищожаване на хумусния пласт, изграждането на обект върху по-голяма площ от разрешената или изместването му върху земя от по-висока категория и извършването на всяка дейност, водеща до увреждане, замърсяване и разрушаване на земеделска земя е основание за налагане на административнонаказателните разпоредби по чл. 41-45 ЗОЗЗ и спиране изграждането на обекта със заповед на министъра на земеделието и продоволствието.
От Сиела
