5 години
Правото на строеж има 5-годишен срок
Консулта подготви юристът КРАСИМИР ДОБРЕВ
Красимир Добрев
Имам отстъпено, и то срещу дадена от мен солидна сума, право на строеж от преди 4 години върху терен. Имах намерение да правя на него кооперация, направени бяха дори изкопни работи. Поради финансови проблеми обаче не съм започнал нищо. Истина ли е, че правото на строеж се погасява с някаква давност и става невалидно след изтичането на някакъв срок?
Валери Ч., Плевен
Според чл. 67 от Закона за собствеността (ЗС) "правото да се построи сграда върху чужда земя се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години". Този иначе кратък и малък законов текст има голямо значение за цялата процедура по упражняването на право на строеж. Защото именно сроковете са тези, които пораждат и най-много проблеми.
Правото на строеж може да се учреди по няколко начина. Първият е, когато собственик отстъпва на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на постройката. Това обичайно става възмездно - просто правото на строеж се продава срещу определена сума. Възможно е обаче това да стане и с друга възмездна сделка - каквато е например замяната, или пък с безвъзмездна, каквото е дарението. Вторият е, когато собственик на земята прехвърля отделно от земята собствеността върху вече съществуващата постройка. И в третия вариант - собственост върху постройка, отделно от земята под нея, може да се създаде и чрез доброволна делба. Така възниква и правото на строеж, което трябва да бъде "консумирано" в 5-годишен срок, след който се погасява по давност.
Според законите и съдебната практика тази давност започва да тече от деня, в който е подписан нотариалният акт за отстъпване на правото на строеж. Тук трябва да се отбележи, че правото на строеж по правило също се прехвърля с нотариален акт. При него се спазват правилата на нотариалния акт на прехвърляне на собственост - например чрез покупко-продажба на имот. Ако пък правото на строеж е учредено чрез договор за доброволна делба, давностният срок започва да тече от нотариалната заверка на съделителите.
И тук стигаме до едни от най-спорните въпроси. Кога изтича петгодишният срок, както и кога се смята, че има упражняване на правото на строеж.
Смята се, че упражняването на правото на строеж не съдържа в себе си подготвителните работи. Тук се имат предвид снабдяването с административните разрешения и документи, складирането на материалите и дори изкопните работи.
За да има упражняване на право на строеж, не е необходимо всичко в сградата да е готово - тя да е оборудвана, да е измазана, да има всички инсталации, да е остъклена и т.н. Въпросът е обаче дали тя трябва да е завършена в груб строеж, за да се смята, че има упражняване на това право.
Според закона правото на строеж се трансформира в право на собственост върху изградената вече постройка и в правото тя да се държи върху земята на учредилия правото на строеж собственик на терена. Съдебната практика в огромната си част казва, че това става, когато сградата е изградена в "груб вид". Според мнозина от известните специалисти по вещно право не трябва задължително да има такова изграждане в груб вид, за да се смята, че правото на строеж е упражнено в заложения в закона срок. В този смисъл е и преимуществената съдебна практика, но за съжаление тя не е уеднаквена. По правило се смята, че за упражнението на правото на строеж може да се съди и от издигането на стени, от изливането на бетонни плочи, колони и трегери, без да е задължително да е поставена последната плоча или покрива. Преценява си при всеки конкретен случай дали реално се е осъществявало правото на строеж и дали трябва да се включи в действие нормата за петгодишната давност.
Важно е да се отбележи и че давността при правото на строеж не се прилага служебно и следва правилата на давността по Закона за задълженията и договорите. Трябва да има действие и акт, който да констатира изтичането на давността. Това може да стане и чрез възражение в съдебно дело.
Имаше преди години изключение, което бе заложено в закона за собствеността за правото на строеж върху държавна или общинска земя. Записано бе, че в тези случаи правото се погасява по право и не е необходимо да има специален административен акт. Тази норма обаче я няма вече в закона.
Съществува една разпоредба в закона за устройство на територията, според която петгодишният давностен срок по чл. 67 от ЗС не тече и не се прилага в случаите, когато правото на строеж е получено като обезщетение за отчужден недвижим имот.
И още нещо за сроковете. По правило договорите, с които се учредява право на строеж обикновено са безсрочни. Ако обаче в договора е установен срок, след изтичането му собствеността върху сградата "преминава безвъзмездно върху собственика на земята". Срокът може да бъде календарно фиксиран - до определена дата, до изтичането на определен брой години. Той може да е и до настъпването на определено събитие - например до смъртта на дадено лице.
КРАСИМИР ДОБРЕВ
Мога ли да искам разваляне на договора на база закъснения, пропуснати ползи и неплатени обезщетения ( в случай, че откажат да платят при закъснение) ?
Зависи какво пише в договора ви. Тези неща не ги пише в законите, а в договорите. Затова е важно когато подписвате нещо /още повече когато е договор/ да се гледа от адвокат. Защото с договора все едно си пишете закон за себе си.
