ПЗ/ПРЗ/ВИЗА и GSM станции

[VNik]

ПИмот ще се ползва за изграждане на БСт на GSM мрежа. Територията е жилищна, определен начин за трайно ползване - урбанизирана т. ПИ има идентификационен номер. Моля за консултация по следните въпроси:
1. Наличието на идент.номер показател за какво е?
2. Имотът е ПИ, не е УПИ, т.е.какви стъпки е нужно да се предприемат, за да се поиска от съответната администрация съгласуване на проект и издаване на разрешение за строеж.

Благодаря и поздрави!

[Yo]

Идентификаторът е номерът, под който вашият имот е записан в кадастъра и имотния регистър. Уникален такъв код имат всички обособени недвижими имоти.

Закон за кадастъра и имотния регистър:

Чл. 26. (1) Всеки поземлен имот, сграда и самостоятелен обект в сграда получават идентификатор.
(2) Идентификаторът е уникален номер, чрез който недвижимият имот се посочва еднозначно за територията на страната. Идентификаторът включва задължително кода по ЕКАТТЕ на населеното място, на чиято територия е имотът.
(3) Идентификаторът се дава от службата по геодезия, картография и кадастър.
(4) Структурата и съдържанието на идентификатора, както и условията и редът за ползването му се определят с наредба, издадена от министъра на регионалното развитие и благоустройството.

За да извършите строителство в земя, която не е урегулирана, ще трябва да преминете през процедурата по изменение или създаване на ПУП, защото съгласно чл. 12, ал. 2 от ЗУТ: "Застрояване се допуска само ако е предвидено с влязъл в сила подробен устройствен план и след промяна на предназначението на земята, когато това се изисква по реда на специален закон."

Вроятно ще ви е необходим план за регулация и застрояване:

Закон за устройство на територита

Чл. 110. (1) Подробните устройствени планове могат да бъдат:
1. план за регулация и застрояване - ПРЗ (план за регулация на улици и поземлени имоти и за режим на застрояване);
2. план за регулация - ПР (план за регулация на улици и поземлени имоти без режим на застрояване); планът за регулация може да бъде план за улична регулация - ПУР (план за регулация само на улици и на поземлени имоти за обекти на публичната собственост);
3. план за застрояване - ПЗ;
4. работен устройствен план - РУП (план за застрояване и силуетно оформяне);
5.парцеларни планове за елементите на техническата инфраструктура извън границите на урбанизираните територии.
(2) Според устройствените цели и задачи и в зависимост от конкретната необходимост при устройството на определена територия може да се изработва и прилага един от плановете по ал. 1.
(3) С подробните устройствени планове по ал. 1, т. 2 могат да се определят и устройствени зони и територии с устройствен режим и линии на застрояване.
(4) За преструктуриране на жилищни комплекси, на промишлени, курортни, туристически и други селищни образувания се изработва и прилага план за регулация и режим на застрояване.

Процедурите по създаване и изменение на ПУП са предвидени най-общо в чл. 124-136 от ЗУТ.

Що се отнася до възможността да извършите застрояване само на базата на виза за проектиране (без изменение на ПУП) - то трябва да отговаряте на условията на чл. 41 и следващите от ЗУТ:

Чл. 41. 1) Допълващото застрояване в урегулирани поземлени имоти се състои от спомагателни, обслужващи, стопански и второстепенни постройки към сградите на основното застрояване и се разрешава в съответствие с предвижданията на подробния устройствен план.
(2) Когато допълващо застрояване не е предвидено с действащия подробен устройствен план, то се допуска от главния архитект на общината с виза за проучване и проектиране по чл. 140, ако постройките се застрояват свободно или допрени до сгради на основното застрояване в урегулирания поземлен имот или свързано с постройки на допълващо застрояване само между два урегулирани поземлени имота. Допуснатото застрояване се отразява служебно в действащия подробен устройствен план.
(3) По реда на ал. 2 не се допуска застрояване, с което се превишават зададените с подробния устройствен план устройствени показатели за съответния урегулиран поземлен имот.

[VNik]

благодаря за бързия отговор,
след прочетеното възникват още няколко въпроса:
1. Известно ми е, че специалният закон е ЗЕС. Има ли изискване за промяна на предназначението на земята при изграждане на такива обекти?
2. GSM станция влиза ли в определението: "спомагателни, обслужващи, стопански и второстепенни постройки към сградите на основното застрояване"?

Благодаря отново

[Pumuckl]

За промяна на предназначението - не. Мобилните оператори ползват дупчица в закона, според която тези обекти са нетрайно свързани със земята и разполагат базовите станции като съгласно проектите бетонните плочи са вкопани едва ли не на педя отдолу. Всъщност са по-навътре, но на кого му пука...? Не мога да цитирам точна норма, защото не ги помня. Има една комисия по чл. 19 май беше от ЗСПЗЗ. Не съм сигурен вече... Инстанциите са ОДЗГ /Областните дирекции "Земеделие и Гори", общината и пр./ Има си процедура, включваща уведомяване на населението за инвестицията чрез всекидневници, залепване на съобщение в кметството и др. На малко места я спазват, за Русе обаче съм сигурен, че я спазват - там са маниаци.

[VNik]

Според мен в това няма логика, защото ако са временни обекти в ЗУТ се казва, че РСтроеж е за периода на извършване на др.вид дейности и е с конкретен срок, а ако ги поставим в категория "преместваеми", т.е. елементи на градското обзавеждане - издава се разрешение за поставяне. Съвсем точно се казва, че за инженерна инфраструктура се издава разрешение за строеж, а БСт са инж.инфраструктура.
Дали правилно чета ЗУТ?

[Yo]

Казвате, че поземленият имот е урбанизирана територия, а не земеделска. Какво предназначение ще променяте тогава

Според ЗУТ  "Техническа инфраструктура" е система от сгради, съоръжения и линейни инженерни мрежи на транспорта, водоснабдяването и канализацията, електроснабдяването, топлоснабдяването, газоснабдяването, електронните съобщения, хидромелиорациите, третирането на отпадъците и геозащитната дейност


Ако станциите са елементи на техническата инфраструктура по чл. 64 от ЗУТ (което не е съвсем идентично с техническа инфраструктура като по-общо понятие), то тогава ще можете да строите в земеделски земи въз основа на парцеларен ПУП - с промяна на предназначението само за отделните части от парцелите, в които ще застроявате. В хипотезата на урбанизирани територии обаче, не знам как бихте могли да се ползвате от това, че станциите ще са техническа инфраструктура. А имайте предвид и една разпоредба, която за мен също не е много ясна - чл. 140, ал. 6 от ЗУТ - че за обекти на техническата инфраструктура виза за проектиране не се издава 

Надявам се да не съм задълбочила объркването ви, но ЗУТ е много заплетена и деликатна материя и за такъв въпрос ви съветвам да се обърнете към специалист в областта, който да се запознае с цялата документация.

[Pumuckl]

Издава се разрешение за строеж, но не се променя предназначението.

[VNik]

"Казвате, че поземленият имот е урбанизирана територия, а не земеделска. Какво предназначение ще променяте тогава" - Да, ПИ е в урбанизирана територия, но няма никаква регулация, т.е.ще е нужно да се поиска урегулиране чрез ПУП-ПЗ за конкретния имот и когато настъпи момента да се прави регулация на целия район ще се съобразяват с този индивидуален ПУП. Попитах за промяна на предназначението във вр.с казаното в чл.12. (от въпрос-отговор възникват други въпроси, които не са вече свързани с конкретния случай) - примерно дали чрез ЗЕС освен право на строеж се изисква и промяна на предназначението на земята. Или за яснота ще ми помогне да зная пример за закон, който изисква такава промяна.

Според ЗУТ  "Техническа инфраструктура" е система от сгради, съоръжения и линейни инженерни мрежи на транспорта, водоснабдяването и канализацията, електроснабдяването, топлоснабдяването, газоснабдяването, електронните съобщения, хидромелиорациите, третирането на отпадъците и геозащитната дейност - тук ще вмъкна цитат от становище на ДНСК, което ми попадна -> "Съгласно чл. 64 и чл. 93 от ЗУТ БСтанции като част от електронната съобщителна мрежа са част от техническата инфраструктура."

"Ако станциите са елементи на техническата инфраструктура по чл. 64 от ЗУТ (което не е съвсем идентично с техническа инфраструктура като по-общо понятие), то тогава ще можете да строите в земеделски земи въз основа на парцеларен ПУП - с промяна на предназначението само за отделните части от парцелите, в които ще застроявате. В хипотезата на урбанизирани територии обаче, не знам как бихте могли да се ползвате от това, че станциите ще са техническа инфраструктура. А имайте предвид и една разпоредба, която за мен също не е много ясна - чл. 140, ал. 6 от ЗУТ - че за обекти на техническата инфраструктура виза за проектиране не се издава" - да, прочетох внимателно отново, вероятно става въпрос за електронни мрежи - кабелни за радио и ТВ и др.

Остава ми въпроса - GSM станция влиза ли в определението: "спомагателни, обслужващи, стопански и второстепенни постройки към сградите на основното застрояване"?

"ЗУТ е много заплетена и деликатна материя" - абсолютно съм съгласна

[Yo]

Изискването за промяна на предназначението ви идва не от ЗЕС, а от ЗУТ, във връзка със Закона за опазване на земделските земи: чл. 12 от ЗУТ във връзка с чл. 17 и следв. от ЗОЗЗ. Ако земите бяха земеделски, щяха да са приложими както ЗУТ - общи правила и нормативи, така и ЗОЗЗ и ЗСПЗЗ - като специални закони в частта им относно промяната на предназначението на земделските земи, така и ЗЕС - като специален закон в частта му за учредяване на вещни права за изграждането на съоръжения на електронната съобщителна ифраструктура и за възникването на сервитути. Т.е. ако земите бяха земеделски, промяната на предназначението щеше да се уреди от ЗОЗЗ, а не от ЗЕС. ЗУТ и ЗОЗ определят кога и как се извършва промяна на предназначението на земеделски земи.

А относно въпроса дали GSM станциите могат да минат за допълнително застрояване към основното, може да ви помогне съдебната практика по въпроса и по чл. 41 от ЗУТ, доколкото има такава, както и мнението на специалисти по строителството. Защото обслужваща постройка е например лятна кухня към къща - съвсем друго е GSM станция.

[VNik]

Днес пак се рових и попаднах на следното инфо в НАРЕДБА № 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г. ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ, където

[VNik]

Извинявам се
сега допълвам:
 .. където пише:
Чл. 17. (1) В жилищните територии отделни поземлени имоти се урегулират с устройствен план за нежилищни обслужващи обекти, както следва:

1. сгради за социални, учебни, просветни, културни, спортни, здравни и религиозни дейности;

2. магазини и заведения за хранене;

3. сгради, мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура;

В ЗУТ -> Чл. 20. (1) Застрояването в урегулираните поземлени имоти е основно и допълващо.
(3) Застрояването със спомагателни, стопански, обслужващи и второстепенни постройки допълва основното застрояване в урегулираните поземлени имоти.

Чл. 41. (Изм. - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) (1) Допълващото застрояване в урегулирани поземлени имоти се състои от спомагателни, обслужващи, стопански и второстепенни постройки към сградите на основното застрояване и се разрешава в съответствие с предвижданията на подробния устройствен план.
(2) Когато допълващо застрояване не е предвидено с действащия подробен устройствен план, то се допуска от главния архитект на общината с виза за проучване и проектиране по чл. 140, ако постройките се застрояват свободно или допрени до сгради на основното застрояване в урегулирания поземлен имот или свързано с постройки на допълващо застрояване само между два урегулирани поземлени имота. Допуснатото застрояване се отразява служебно в действащия подробен устройствен план.

[VNik]

"А относно въпроса дали GSM станциите могат да минат за допълнително застрояване към основното, може да ви помогне съдебната практика по въпроса и по чл. 41 от ЗУТ, доколкото има такава, както и мнението на специалисти по строителството. Защото обслужваща постройка е например лятна кухня към къща - съвсем друго е GSM станция." ->
Има видима разлика, разбира се. Моля, ориентирайте ме къде мога да чета съдебна практика? Намерих няколко номера на писма на ДНСК за БСт, но нямам достъп до СИЕЛА/ раздел "Строителство".

[Yo]

Под съдебна практика имах предвид практиката по чл. 41 от ЗУТ и чл. 20 - където съдът признава различни обекти за допълващо застрояване или не - практиката в АПИС или Сиела, която е дадена към самите членове. Виждам, че и вие вече сте се поровили из нея, остава да успеете да се аргумернтирате пред съответните органи, че застрояването ви е допълващо и обслужващо. Успех!