Договор за наем - Задължения на страните

 

ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА СТРАНИТЕ ПО НАЕМНИЯ ДОГОВОР

ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА НАЕМОДАТЕЛЯ

1.    Да предаде наетата вещ. За да може вещта да се ползва от наемателя тя трябва да му бъде предадена, наемателя да стане държател на вещта.
1.1.    Какво се предава - наетата вещ (не друга) заедно с всичките й принадлежности
1.2.    Как се предава - в състоянието, което отговаря на ползването, за което вещта е наета – чл. 230/1 - (за разлика от продажбата - при която вещта трябва да бъде предадена в състоянието, в което тя се е намирала в момента на сключването на договора или на преминаването на собствеността и риска). При наема задължението на наемодателя е по-тежко: вещта трябва да отговаря или на уговореното или на съответното ползване, за което се наема. Често се прави опис при предаването на вещта. При липса на опис се счита, че вещта е предадена в добро състояние по силата на презумпцията, установена в чл. 233/ал.1/изр.4: До доказване на противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние. Но тази презумпция е оборима и наемателят може да доказва противното.
1.3.    Мястото на предаването - определя се по правилата на чл. 68 ЗЗД:
Ако местоизпълнението не е определено от закона, от договора или от естеството на задължението, изпълнението трябва да се извърши:
а) при паричните задължения - в местожителството на кредитора по време на изпълнение на задължението;
б) при задължение да се даде определена вещ - в местонахождението на вещта по време на пораждане на задължението й;
в) във всички други случаи - в местожителството на длъжника по време на пораждане на задължението.
1.4.    Време на предаването - важи общото положение, че най-напред се предава вещта, а после се плаща цената. Но това е едно общо положение, което може да бъде отменено от страните.
1.5.    Разноските по предаването - в тежест на наемодателя поначало с разноските по предаването. Кожухаров: наемът е в известен случай продажба на ползването от веща. Затова наемодателят ще трябва да понесе напр. Разноските по описа (чл. 233/1), а наемателят – разноските по съставянето на договора (чл. 186/1).
1.6.    Опис - съставяне на опис при предаването на вещта. И двете страни имат интерес от това. Той е доказателство за състоянието, в което е предадена и приета наетата вещ (виж 1.2.).
1.7.    Неизпълнение - наемодателят може да има и вина или на няма вина:
1.7.1.     невиновна невъзможност:
1.7.1.1.    пълно неизпълнение - не може да предаде на наетата вещ наемателя (наемодателят няма вина) - договорът се разваля по право.
1.7.1.2.    частично неизпълнение - не е предадена на време или в надлежно състояние - отношенията между страните се уреждат по общите правила чл. 89 ЗЗД:
При двустранните договори, ако задължението на едната страна се погаси поради невъзможност за изпълнение, договорът се разваля по право. Когато невъзможността е само частична, другата страна може да иска съответно намаляване на своето задължение или разваляне на договора по съдебен ред, ако няма достатъчен интерес от частичното изпълнение.
1.7.2.    виновна невъзможност:
1.7.2.1.    не предал наетата вещ на наемателя В този случай наемателят има следните възможности:
-    да иска реално изпълнение, заедно с обезщетение за вреди
-    да развали договора по реда на чл. 87
1.7.2.2.    да не е предал веща в надлежно състояние, вещта да има недостатъци или вещта да няма качествата, които наемодателят е гарантирал на наемателя. В този случай наемателят има следните възможности:
-    да иска отстраняване на недостатъците и обезщетение за вреди на общо основание
-    да ги отстрани сам (чл. 80/1 и чл. 231/2).
-    да иска да бъде освободен от наемната цена до отстраняване на дедостатъците или да иска да бъде намалена цената съобразно годността на вещта.
-    да развали договора по реда на чл.87, като остава и възможността на претендира за вредите по чл.230/2.
1.8.    Неотговорност – за наемодателят не възниква отговорност ако:
1.8.1.    недостатъците са били известни на наемателя по време на договарянето
1.8.2.    наемателят е могъл да узнае за тях при обикновено внимание. Виж 1.2. Но и в този случай наемодателят отговаря, ако изрично е уверявал наемателя, че даден недостатъ не съществува.
1.9.    Нездравословни жилища – чл. 230/3 ЗЗД. Наемодателят носи пълна отговорност, ако недостатъцине на веща могат да увредят наемателя или членовете на неговото домакинство. Според проф. Кожехаров целта на тази норма е да се даде на наемателя възможност да прекрати договора, когато пожелае и без страх от отговорност с едностранно изявление (въпреки че договорът, който е сключел е срочен), не да се санкционира наемодателя.
2.    Да поддържа наетата вещ. Това задължение тежи върху наемодателя през цялото време на действие на договора, през целия наемен период - задължение за продължително изпълнение. Трябва да се направят някои разграничения:
2.1.    Не всичко необходимо за поддържането на веще тежи върху наемодатиля:
2.1.1.    дребните поправки, които се дължат на обикновеното потребление на вещта са за сметка  на наемателя чл. 231/1 ЗЗД
2.1.2.    всички останали разходи по поддържането на вещта са за сметка на наемодателя, освен ако наемателят виновно е причинил повредите на вещта; поначало задължението на наемодателя се ограничава до поддържането на вещта - той няма задължение да прави подобрения във вещта, освен ако това не е уговорено. Нито пък поначало наемодателят има задължение да извършва преустройства във вещта, освен ако той не се е задължил за това.
2.2.    Последиците от неизпълнението на това задължение:
2.2.1.    Наемателят може да иска от наемодателя да поправи вещта.
2.2.2.    Може сам да поправи вещта и да прихване стойността на поправката срещу наема
2.2.3.    Наемателят може да иска намаляване на цената
2.2.4.    Наемателят може да развали договора
2.2.5.    Това са алтернативни възможности, но наемателят може заедно със всяка една от тях да иска и обезщетение за вреди, ако е претърпял такива.
3.    Да обезпечи спокойно ползване на вещта. Това означава:
3.1.    Лични действия - да се въздържа от всичко, което би осуетило, затруднило или попречило на наемателя да ползва спокойно вещта.
3.1.1.    не може да си възвръща фактическата власт докато договора е в сила. Срещу него наемателят разполага с иска по чл. 76 ЗС. В този случай, ако наемодателят отнеме фактическата власт, той отговаря за вреди, а наемателят не дължи естествено и наем.
3.1.2.    не може да влиза в помещенията без съгласието на наемателя.
3.1.3.    не може да извършва основен ремонт или да прави подобрения (освен ако не е било уговорено) и по този начин да пречи на наемателя да ползва вещта - разбира се той може да извършва необходимите поправки (за запазването и поддържането на вещта).
3.1.4.    не може да отдава същата вещ на трето лице повторно под наем.
3.1.5.    не може да продава вещта, без да се погрижи за правата на наемателя. Може да продаде вещта, но в този случай би трябвало да сключи уговорка с новия собственик, по силата на която правата на наемателя да бъдат запазени.
3.2.    Фактически действия на трети лица. Наемодателят не отговаря за посегателства върху вещта, извършени от трето лице – в такъв случай наемателят трябва сам да се защитава, евентуално с иска по чл. 76 ЗС, при това наемателят има задължение да съобщава на наемодателя за всяко посегателство върху вещта, извършено от трето лице (чл. 233/3).
3.3.    Отстранение. Наемодателят може и да не е собственик на вещта. Но той отговаря за обстоятелството, че някое трето лице има права върху отдадената в наем вещ, защото в следстие на това, че трето лице предяви правата си, позването на наетата вещ от наемателя може да бъде изцяла или отчасти отнето. В следствие на това наематиля може:
3.4.    да бъде освободен от плащането на наема за времето, през което е бил лишен от ползването;
3.5.    да развали договора;
3.6.    да иска обезщетение за претърпени вреди.

ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА НАЕМАТЕЛЯ

1.    Да плаща наемната цена. Ако няколко лица са наели една вещ те не отговарят солидарно, а разделно. Изключение от това правило е уредено само, когато вещта е наета от единия съпруг и задължението е поето за задоволяване на семейни нужди - по силата на чл.25/2 СК двамата съпрузи отговарят солидарно за заплащането на наемната цена. Естествено става въпрос за солидарна отговорност на двамата съпрузи, ако това е семейно жилище, но ако това е жилище или някакъв имот, който само единия съпруг ползва сам за някакви негови нужди - тогава те не отговарят солидарно.
1.1.    Да понася т.нар. консумативни разноски (съпровождащи наема престации). Плаща освен наемната цена: ток, парно, вода и т.н. Поначало тези разноски са в тежест на наемателя. Понася дребните поправки на вещта, които се дължат на обикновеното износване.
1.2.    Цена. Поначало наемателят престира наемна цена, след като му бъде предадена вещта, но това е правило, което е диспозитивно и дори обичайно. Масовата практика в момента е да се предплащат аванси.
1.3.    Място на плащането. Това е едно парично задължение и за него важат общите правила  на чл.68 ЗЗД
1.4.    Време на изпълнение. Възможни са различни уговорки.Най-често наемната цена се плаща периодично (месечно) - възможно е да се уговорят и други интервали от време. Възможно е да се предвиди също така, че наемателят ще плати една глобална сума за целия срок на договора.
1.5.    Последици от неплащане.
1.5.1.    дължи лихви от деня на забавата
1.5.2.    наемодателят може да развали договора по чл.87.
1.5.3.    Давностният срок за вземането на наемната цена е 3 години.
2.    Да пази вещта и да си служи с нея като добър стопанин. Поначало той трябва да използва вещта с оглед на онова предназначение, с оглед на което е сключен договора за наем - напр. ако е отдадено помещение за жилище то не би следвало да се използва за офис или обратното. С оглед на това задължение наемателят е длъжен да понася дребните поправки за поддържането и запазването на вещта, длъжен е да съобщава на наемодателя за всяко посегателство върху вещта и при неизпълнение на това задължение наемодателят може да развали договора, като потърси и обезщетение за вреди.
3.    Да върне вещта.
3.1.    Кога се връща - Поначало вещта трябва да се върне в деня, когато се прекратява наемното правоотношение.
3.2.    Какво се връща  - Наетата вещ, заедно с всички нейни принадлежности, а не друга вещ. Вещта трябва да бъде върната в състоянието, в което и била получена. А ако не е бил направен опис се предполага, че тя е била получена в добро състояние (което е една оборима презумпция). Ако на вещта са нанесени вреди съществува оборима презумпция, че наемателят е причинил виновно тези вреди, поради което той отговаря за тях. Той може да се освободи от тази отговорност, ако докаже липсата на вина. Нещо повече: по силата на правилото на чл.233, ал.1: Наемателят е длъжен да върне вещта. Той дължи обезщетение за вредите, причинени през време на ползването от вещта, освен ако се докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря. Той дължи обезщетение и за вредите, причинени от лица от неговото домакинство или от неговите пренаематели. До доказване на противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние
3.3.    Подобренията. Възможно е наемателят да е извършил подобрения във вещта. В такъв случай, той като наемателят е държател и не разполага с правата на владелеца, а още по-малко с правата на добросъвестния владелец той може да търси стойността на тези подобрения в зависимост от основанието на което ги е направил. Ако е бил сключил договор за изработка с наемодателя той може да ги търси на базата на договора за изработка. В противен случай той може да прибегне или до правилата за гесцията или до правилата за неоснователното обогатяване. Но той няма право на задържане, тъй като не е добросъвестен владелец. Ако наемателят не върне вещта навреме наемодателят може да търси от него наемната цена за времето, през което наемателят е продължил ползването и вредите от произволното ползване. В този случай -иск за  опразване на имота, т.е. това е един иск за връщане на имота. Разбира се, ако наемодателят е собственик и ако желае може да води и ревандикационен иск, но това за него е доста по-трудно, тъй като той трябва да докаже активната си легитимация.