Противопоставяне на вписване?

[калина78]

Някой купува имот. Не вписва покупко-продажбата.
Друг купува същия имот след това от първоначалния продавач /т.е. продавачът продава два пъти/
Вторият купувач си вписва акта и продава на друг имота. Вписва и тази продажба.

Последният владее имота.

Първият купувач /който не си е вписал акта/ завежда иск срещу владелеца-собственик да му предаде владението.

Кой прав, кой крив? Знам чл. 113 ЗС

В частност:

Чл. 113. Актовете по предходния член до вписването им не могат да се противопоставят на трети лица, които по-рано са придобили от същия собственик и вписали вещни права върху недвижимия имот.

Това "по-рано" какво има предвид? Преди придобиването или преди вписването?

[Yo]

"По-рано" се отнася и до "придобили" и до "вписали". Т.е. придобиването на имота от първия купувач не е противпоставимо на втория, който надлежно го е вписал, тъй като функцията на вписването в имотния регистър е именно обстоятелството относно собственика да е известно на трети лица, каквото трето лице е втория купувач по отношение на първия. След като не е извършено и "по-ранно" придобиване плюс вписване, първият купувач не би следвало да може да противопостави придобиването си на втория купувач. Може да се мисли за различни варианти на искове срещу недобросъвестния продавач, който продава имота си два пъти - на облигационно основание.
В евентуален процес срещу втория купувач е добре продавача да се привлече като другар или подпомагаща страна.

[Hi Tide]

"По-рано" се отнася и до "придобили" и до "вписали". Т.е. придобиването на имота от първия купувач не е противпоставимо на втория, който надлежно го е вписал, тъй като функцията на вписването в имотния регистър е именно обстоятелството относно собственика да е известно на трети лица, каквото трето лице е втория купувач по отношение на първия. След като не е извършено и "по-ранно" придобиване плюс вписване, първият купувач не би следвало да може да противопостави придобиването си на втория купувач. Може да се мисли за различни варианти на искове срещу недобросъвестния продавач, който продава имота си два пъти - на облигационно основание.
В евентуален процес срещу втория купувач е добре продавача да се привлече като другар или подпомагаща страна.

Не е точно така в дадената хипотеза. Първото изречение е ключово. В случая вторият купувач е вписал преди първия, но е придобил след него. Придобиването става с нотариалния акт, а вписването си е вписване. Принципно да. След придобиването продажбата се вписва. Но ако по някаква причина не е вписана, това не значи, че няма придобиване. При положение, че придобиването не е вписано - според мен негативите от този факт са за сметка на невписалия го: т.е. следващите приобретатели /по втората продажба/ имат предимство и нормата има предвид под "по-рано" именно вписването.

[Yo]

Именно, за да има противопоставимост на даден факт е необходимо първо надлежно осъщестяване на самия фактически състав (в случая придобиване), и второ - вписване. Придобиването е действително и осъществило се, но невписването го прави непротивопоставимо на последващите купувачи. Т.е. - да, по-точно може би е да се каже, че "по-рано" се отнася до вписването 

[Poli]

  Нещо не съм съгласна и с трима Ви... такова йезуитско тълкуване на чл. 113 не бях чела.
Невписване на сделката не я прави нищожна!....
Ако кажете от колко години втория купувач е собственик и владее имота, може да се каже и съдбата на иска, каква ще бъде.

А вписването, само по себе си, не те прави собственик- само оповестява определени факти...

[Hi Tide]

Не става въпрос за нищожност, сделката си е действителна. Но става въпрос за противопоставимост. Тя не е нищожна, но е непротивопоставима на купувача, който я е вписал, макар да го е направил след първата сделка. Не е ли това смисълът на разпоредбата?

След завеждане на иска, съдът трябва да реши в нечия полза. И при наличие на тази разпоредба...Има се предвид "по-рано" - преди вписването. Тя сделката може да е отпреди 1 година или отпреди 10 години. Все е по-рано. Щом не я е вписал, тя би следвало да е непротивопоставима на всеки последващ приобретател, който я е вписал. Последният не е имало как да знае, че не купува от собственик. Знаем, че вписването има оповестително и защитно действие. По аргумент на противното, ако не си си вписал сделката, защитно действие - йок. Т.е. всеки, който е купил от същия собственик, макар и след теб - има предимство. Ако я е вписал.

[калина78]

Здравейте,благодаря за отговорите

Значи втория купувач владее от 1 година. Откакто е закупил имота.

Първия не е владял изобщо,само го е закупил и е отишъл в чужбина, без да впише покупката.

Иска да завежда иск,но това,че не е вписал покупката го кара да се колтакае.

Нямам знание дали е правил опити да впише и защо нотариуса не е вписал покупко-продажбата на недвижим имот.

[Poli]

Прекрасно, не разбирам защо се мотаете и не завеждате иска?!?


Хайде нещо и за хората по вписванията...

Решение № 184 от 4.05.2006 г. на ВКС по гр. д. № 2772/2004 г., IV-Б г. о.
"Собственост и право", бр. 8/2006 г., стр. 12
чл. 78,

чл. 108,

чл. 112, б. "а" ЗС
При сделки с недвижими имоти приобретателят на чужд имот не може да стане собственик,макар и да черпи права от вписан акт. Вписването дори и да е съпроводено със субективна добросъвестност, не покрива липсата на собственост у приобретателя на нищожния акт, не валидира неговата нищожност. На действителния собственик на недвижим имот не може да се противопостави вписване на нищожен акт.
------------------------

Производството е по чл. 218а, б. "а" ГПК.
Р. М. Ф. от гр. Б. е подала касационна жалба срещу решението на БОС от 10.06.2004 г. по гр. д. № 1637/2003 г., с което като е било отменено решението на БРС от 6.11.2003 г. по гр. д. № 402/2003 г., е постановено ново решение. С него P. M. Ф. е осъдена да предаде на К. И. И. и на М. И. И. владението върху апартамент № 21 в ж. к. "С.", бл. 64, вх. 8, ет. 7 - гр. Б., заедно с принадлежащото му избено помещение с площ от 3,25 кв. м, както и да им заплати направените по делото разноски в размер на 178 лв.

В касационната си жалба Р. М. поддържа, че така постановеното решение е неправилно поради допуснати нарушения на материалния закон и на съществени съдопроизводствени правила, а така също и като необосновано отменителни основания по чл. 218б, ал. 1, б. "в" ГПК.

По делото е било установено, че по време на брака, сключен на 21.10.1978 г., между Р. М. Ф. и С. И. К. съпругът С. И. К. без изрично упълномощаване от своята съпруга Р. М. К. е прехвърлил правото на собственост върху семейното жилище - апартамент № 21 в бл. 64, вх. 8, ет. 7, ж. k. "С." - гр. Б. върху третото лице П. И. И. С влязло в сила решение от 23.07.2001 г. по гр. д. № 1928/1998 г. на БРС е било прието, че извършената сделка е недействителна и на това основание е бил отменен нотариален акт № 92, том XVIII, дело № 5758 от 4.07.1997 г. Решението е влязло в сила с постановяване на касационното решение № 268 от 12.05.2003 г. по гр. д. № 844/2002 г. на ВКС, II г. о.

Бракът между съпрузите К. е бил прекратен на 29.01.1998 г. по реда на чл. 100 СК и по извършеното споразумение в изключителен дял на P. M. К. - Ф. (след прекратяването на брака) е бил поставен въпросният апартамент - т.е. тя се е легитимирала като негов собственик. Спорният въпрос по делото е на каква част от апартамента Р. Ф. се легитимира като собственик - на целия апартамент или на 1/2 ид. част от него.

БОС е преодолял спора, като е приел неправилно, че сделката е била изцяло "унищожена". Правилно е приетото от БРС по този въпрос - сделката е относително недействителна и за това бившата съпруга е запазила собствеността върху имота до размер на 1/2 ид. част. Исковете за ревандикация на апартамента, предявени от последващите приобретатели - с нот. акт № 12, том XX, дело № 6316 от 16.07.1997 г. - т.е. 12 дни след първата сделка - П. И. И. е прехвърлил правото на собственост върху К. И. И., съответно неговата съпруга се явява съсобственик - М. И. И. - са били отхвърлени по отношение на P. M. Ф. и уважени само по отношение на бившия й съпруг С. И. К.

Въззивни жалби срещу решението на БРС са били подадени както от осъдения ответник С. И. К., така и от ищците И., в частта, в която исковете им са били отхвърлени по отношение на Р. Ф. за нейната 1/2 ид. част от апартамента - предмет на спора.

БОС е приел, че повече права от собственицата са имали последващите приобретатели по унищожаемата сделка и това становище е неправилно.

За да обоснове крайния си извод - в смисъл, че и P. M. Ф. няма права на собственост върху недвижимия имот, БОС се е позовал на разпоредбата на чл. 114, ал. 3 ЗС, която няма нищо общо с конкретния случай.

Касаторката Ф. е била собственица на апартамента, придобит по време на брака й със С. И. К., видно от договор за продажба на недвижим имот от 29.08.1991 г. Спор по делото по този въпрос не е имало. С искова молба от 10.03.1998 г., за която няма данни дори да е вписана, последващите приобретатели на имота са предявили ревандикационните си претенции срещу собственицата Р. М. Ф. В този случай тя не е имала никакво задължение да вписва нито исковата молба, нито решението по гр. д. № 1928/1998 г. на БРС. А ако го е вписала, това решение би имало чисто оповестително действие, а не по израза на акад. Л. В. - "оповестително-защитно действие". Защото след като с влязло в сила решение е било прието, че сделката е унищожаема до 1/2 ид. част и че щом е липсвало съгласието на съпругата за продажба на недвижимия имот и не е имало такова съгласие и за това тя е била недействителна по отношение на нея, за тази част са отпаднали правата и на купувача П. И. След като прехвърлителят на ищците К. и М. И. - П. И. не е бил собственик на 1/2 ид. част от апартамента, той не им е прехвърлил такава част - прехвърлил им е само 1/2 ид. част. Легитимираните собственици да предявят ревандикационните си претенции са имали само за 1/2 ид. част, а не за целия апартамент.

БОС е приел обратното. Той е приложил разпоредбата на чл. 78, ал. 1 ЗС, според която добросъвестният получател на владението на движима вещ въз основа на възмездна сделка става собственик, макар и прехвърлителят да не е бил собственик. При недвижимите имоти обаче приобретателят на чужд имот не може да стане собственик, макар и да черпи правата си от вписан акт, и макар и прехвърлителят му да е имал също вписан акт. Вписването и на втория акт и на предходния акт, дори да е съпроводено със субективна добросъвестност и на последващия и на първия приобретател, не покрива липсата на собственост у приобретателя на нищожния акт, не валидира неговата нищожност. На действителния собственик на недвижим имот не може да се противопостави вписване на нищожен акт. Затова решението на БОС в частта, в която е осъдена P. M. Ф. да предаде владението върху целия апартамент, следва да се отмени и ВКС да се произнесе по съществото на спора, като отхвърли исковете за 1/2 ид. част.