Може ли да се продаде чужд имот?

[ката]

Може ли да се продаде чужд имот? всмисъл има решение на съда, но имотът вече е продаден. Решението имало задна сила. какво става тогава? Вписана е продажбата, всъщност са три продажби, но решението е за първата, че е нищожна.

[Rose]

РЕШЕНИЕ № 184 ОТ 04.05.2006 Г. ПО ГР. Д. № 2772/2004 Г., IV-Б Г.О. НА ВКС

ПРИ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ПРИОБРЕТАТЕЛЯТ НА ЧУЖД ИМОТ НЕ МОЖЕ ДА СТАНЕ СОБСТВЕНИК, МАКАР И ДА ЧЕРПИ ПРАВА ОТ ВПИСАН АКТ. ВПИСВАНЕТО, ДОРИ И ДА Е СЪПРОВОДЕНО СЪС СУБЕКТИВНА ДОБРОСЪВЕСТНОСТ, НЕ ПОКРИВА ЛИПСАТА НА СОБСТВЕНОСТ У ПРИОБРЕТАТЕЛЯ НА НИЩОЖНИЯ АКТ, НЕ ВАЛИДИРА НЕГОВАТА НИЩОЖНОСТ.

НА ДЕЙСТВИТЕЛНИЯ СОБСТВЕНИК НА НЕДВИЖИМ ИМОТ НЕ МОЖЕ ДА СЕ ПРОТИВОПОСТАВИ ВПИСВАНЕ НА НИЩОЖЕН АКТ.

Чл. 112, б. "а" ЗС

Чл. 78 ЗС

Чл. 108 ЗС

 
Производството е по чл. 218а, б. "а" ГПК.

Р. М. Ф. от гр. Б. е подала касационна жалба срещу решението на БОС от 10.06.2004 г. по гр. д. № 1637/2003 г., с което като, е било отменено решението на БРС от 06.11.2003 г. по гр. д. № 402/2003 г., е постановено ново решение. С него Р. М. Ф. е осъдена да предаде на К. И. И. и на М. И. И. владението върху апартамент № 21 в ж.к. "С. ", бл. 64, вх. 8, ет. 7 - гр. Б., заедно с принадлежащото му избено помещение с площ от 3,25 кв.м, както и да им заплати направените по делото разноски в размер на 178 лв.

В касационната си жалба Р. М. поддържа, че така постановеното решение е неправилно поради допуснати нарушения на материалния закон и на съществени съдопроизводствени правила, а така също и като необосновано отменителни основания по чл. 218б, ал. 1, б. "в" ГПК.

По делото е било установено, че по време на брака, сключен на 21.10.1978 г., между Р. М. Ф. и С. И. К. съпругът С. И. К. без изрично упълномощаване от своята съпруга Р. М. К. е прехвърлил правото на собственост върху семейното жилище-апартамент № 21 в бл. 64, вх. 8, ет. 7, ж.к. "С. " - гр. Б. върху третото лице П. И. И. С влязло в сила решение от 23.07.2001 г. по гр. д. № 1928/98 г. на БРС е било прието, че извършената сделка е недействителна и на това основание е бил отменен нотариален акт № 92, том XVIII, дело № 5758 от 04.07.1997 г. Решението е влязло в сила с постановяване на касационното решение № 268 от 12.05.2003 г. по гр. д. № 844/2002 г. на ВКС, II г.о.

Бракът между съпрузите К. е бил прекратен на 29.01.1998 г. по реда на чл. 100 СК и по извършеното споразумение в изключителен дял на Р. М. К.-Ф. (след прекратяването на брака) е бил поставен въпросният апартамент - т.е. тя се е легитимирала като негов собственик. Спорният въпрос по делото е на каква част от апартамента Р. Ф. се легитимира като собственик - на целия апартамент или на 1/2 идеална част от него.

БОС е преодолял спора, като е приел неправилно, че сделката е била изцяло "унищожена". Правилно е приетото от БРС по този въпрос - сделката е относително недействителна и за това бившата съпруга е запазила собствеността върху имота до размер на 1/2 идеална част. Исковете за ревандикация на апартамента, предявени от последващите приобретатели - с нот. акт № 12, том XX, дело № 6316 от 16.07.1997 г. - т.е. 12 дни след първата сделка - П. И. И. е прехвърлил правото на собственост върху К. И. И., съответно неговата съпруга се явява съсобственик - М. И. И. - са били отхвърлени по отношение на Р. М. Ф. и уважени само по отношение на бившия й съпруг С. И. К.

Въззивни жалби срещу решението на БРС са били подадени както от осъдения ответник С. И. К., така и от ищците И., в частта, в която исковете им са били отхвърлени по отношение на Р. Ф. за нейната 1/2 идеална част от апартамента - предмет на спора.

БОС е приел, че повече права от собственицата са имали последващите приобретатели по унищожаемата сделка и това становище е неправилно.

За да обоснове крайния си извод - в смисъл, че и Р. М. Ф. няма права на собственост върху недвижимия имот, БОС се е позовал на разпоредбата на чл. 114, ал. 3 ЗС, която няма нищо общо с конкретния случай.

Касаторката Ф. е била собственица на апартамента, придобит по време на брака й със С. И. К., видно от договор за продажба на недвижим имот от 29.08.1991 г. Спор по делото по този въпрос не е имало. С искова молба от 10.03.1998 г., за която няма данни дори да е вписана, последващите приобретатели на имота са предявили ревандикационните си претенции срещу собственицата Р. М. Ф. В този случай тя не е имала никакво задължение да вписва нито исковата молба, нито решението по гр. д. № 1928/98 г. на БРС. А ако го е вписала, това решение би имало чисто оповестително действие, а не по израза на акад. Л. В. - "оповестително-защитно действие". Защото след като с влязло в сила решение е било прието, че сделката е унищожаема до 1/2 идеална част и че щом е липсвало съгласието на съпругата за продажба на недвижимия имот и не е имало такова съгласие и за това тя е била недействителна по отношение на нея, за тази част са отпаднали правата и на купувача П. И. След като прехвърлителят на ищците К. и М. И. - П. И. не е бил собственик на 1/2 част от апартамента, той не им е прехвърлил такава част - прехвърлил им е само 1/2 идеална част. Легитимираните собственици да предявят ревандикационните си претенции са имали само за 1/2 идеална част, а не за целия апартамент.

БОС е приел обратното. Той е приложил разпоредбата на чл. 78, ал. 1 ЗС, според която добросъвестният получател на владението на движима вещ въз основа на възмездна сделка става собственик, макар и прехвърлителят да не е бил собственик. При недвижимите имоти обаче приобретателят на чужд имот не може да стане собственик, макар и да черпи правата си от вписан акт, и макар и прехвърлителят му да е имал също вписан акт. Вписването и на втория акт и на предходния акт, дори да е съпроводено със субективна добросъвестност и на последващия и на първия приобретател, не покрива липсата на собственост у приобретателя на нищожния акт, не валидира неговата нищожност. На действителния собственик на недвижим имот не може да се противопостави вписване на нищожен акт. Затова решението на БОС в частта, в която е осъдена Р. М. Ф. да предаде владението върху целия апартамент, следва да се отмени и ВКС да се произнесе по съществото на спора, като отхвърли исковете за 1/2 идеална част.