Предварителен договор-характеристика,особености,форма

  • Вторник, 16 Юли 2013 12:11

Нормативен акт:Закон за задълженията и договорите(ЗЗД)

Правната характеристика на предварителният договор в гражданското право се намира в чл.19 ЗЗД.Съгласно чл.19 ал.1”Предварителният договор за сключване на определен окончателен договор,за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма,трябва да се сключи в писмена форма”.По принцип предварителните договори са неформални,което означава,че за тях не се изисква никаква строго определена форма.Изключение от това правило представляват упоменатите в чл.19 ал.1 договори,за които се изисква нотариална или нотариално заверена форма(продажба на наследство,на недвижим имот,на МПС...),които задължително трябва да бъдат в писмена форма.С предварителен договор може да се подготви сключването на всякакви видове окончателни договори,като най-разпространени са тези за покупко-продажба.Предварителен договор обаче може да има и за замяна,наем,заем,влог,залог,учредяване на вещни права и т.н.Предварителен договор не може да бъде сключен за дарение.Това следва от разпоредбите на чл.226 ал.1 и такъв договор е нищожен(не поражда правно действие).Това се дължи на правилото,произтичащо от чл.225 ал.1,че с договора за дарение дарителят отстъпва веднага вещта,предмет на договора,а не след изтичането на определен срок,какъвто е случаят с предварителният договор.

Съгласно чл.19 ал.2 ЗЗД"Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор".Това следва от естеството на нещата-ако съществените условия,характерни за всеки договор липсват,то не би могло да съществува претенция за изпълнение на задължението за сключване на окончателен договор,както и не би могло страните да поискат от съда да бъде сключен крайният договор.Предварителният договор трябва да съдържа данни поне за вида на договора,както и за правото-предмет на договора.

Особености за предварителният договор е,че той е ненаименован-това означава,че не може за всеки такъв договор да се даде изчерпателна правна уредба.Също така той поражда типизирани задължения,които се изразяват в това да се сключи окончателен договор,с който се намира във връзка. Характерно за договорът е,че той няма вещнопрехвърлително действие(т.е. не прехвърля правото,предмет на договора).Това става в един по-късен момент,когато страните сключат окончателния договор,а към момента на сключването на предварителния договор те само постигат съгласие,че по-късно окончателния договор,с който ще се прехвърли или преотстъпи правото-предмет на ползване,ще бъде сключен.Такъв иск може да предяви всяка от страните по предварителния договор-както продавача,така и купувача,наемателя/заемателя/влогодателя.Това следва от текстовете на чл.19 ал.3 ЗЗД,според който”Всяка от страните по предварителен договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор.В такъв случай договорът се счита сключен от момента,в който решението влезе в законна сила”.Какво обаче може да стане ако едната страна,сключила предварителният договор откаже да изпълни задълженията си по него?В такъв случай другата страна има право да поиска от съда сключването на окончателен договор.От особена важност обаче е,че страната,искаща сключването на окончателния договор трябва да бъде изрядна-т.е. да е изпълнила задължението си или да е готова да го изпълни.Ако съдът допусне сключването на окончателния договор,той влиза в сила от момента на постановяване на решението,като в случая решението на съда замества не волеизявлението на страната,а самия договор.След влизане на съдебното решение в сила ищецът трябва в двуседмичен срок да изпълни задълженията си по договора.Ако това не бъде осъществено ответникът може да иска обезсилване на съдебното решение пред първоинстанционния съд.

Защитата срещу трети лица се осъществява чрез вписването на исковата молба в имотния регистър-чл.114 б ”б” от Закона за собствеността,който гласи,че на вписване подлежат ”исковите молби за постановяване на решение за сключване на окончателен договор, с който се прехвърля или учредява вещно право върху недвижим имот.”Ако страните постигнат съгласие е възможно окончателният договор да се различава от предварителният и в такъв случай от значение ще са само разпоредбите на окончателния договор.

0 коментара

Добавете коментар